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破防了……

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年06月17日 22:42

哈嘍大家好，我是血拼哥！

今年真的是……太魔幻了。

之前5萬(wàn)+買五環(huán)，6萬(wàn)+買四環(huán)，現(xiàn)在4萬(wàn)+就可以買4環(huán)，你敢信？

豐臺(tái)四環(huán)外某項(xiàng)目特價(jià)房源單價(jià)降至4字頭，

無(wú)獨(dú)有偶，北五環(huán)外昌平出現(xiàn)3字頭，

這價(jià)格，六環(huán)外鄰居項(xiàng)目看了都發(fā)抖（氣的）……

有項(xiàng)目跟哥們吐槽，現(xiàn)在有些新房降價(jià)已經(jīng)“不講武德”了，

上不少老業(yè)主深感背刺，開(kāi)始“團(tuán)建”。

于此相對(duì)，二手房熱賣，掛牌量持續(xù)減少……

央行517滿月，北京市場(chǎng)是否后繼乏力？當(dāng)下是否適合買房？

01、北京新房從“降價(jià)”到“砸盤(pán)”

6月中旬，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，

5月北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.1%，同比下降1.8%。

降幅相對(duì)較大，充分說(shuō)明，新房市場(chǎng)正面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。

5月新房去化有壓力，6月壓力可能更大，每年6月底前堪稱房企“搶收”季，于是月初咱們就跟大家說(shuō)，可以預(yù)見(jiàn)的，未來(lái)一個(gè)月特價(jià)房、工抵房等會(huì)比較多。

往年特價(jià)房源集中在去化周期長(zhǎng)，供應(yīng)集中的片區(qū)，但是今年以來(lái)，

大興、房山、順義、昌平、朝陽(yáng)等地的新房都出現(xiàn)特價(jià)房情況。

更有甚者打出特價(jià)房源68折的噱頭，（PS據(jù)說(shuō)周末已經(jīng)叫停）

但更恐怖的是，幾乎貼著成本價(jià)的“自殺式”降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)熱銷。

5月北京新房網(wǎng)簽8153套，較上月下跌11%，已經(jīng)連續(xù)三月下跌。

可以想象，這波降價(jià)太猛，把購(gòu)房人都“打懵了”，

當(dāng)?shù)谝徊ń祪r(jià)，消費(fèi)者可能覺(jué)得有誠(chéng)意，考慮買房；

當(dāng)?shù)诙谓祪r(jià)，大家開(kāi)始猶豫，想著等一等再看看；

當(dāng)看到第三次降價(jià)，市場(chǎng)可能直接就慌了，

畢竟誰(shuí)也不知道買完會(huì)不會(huì)繼續(xù)降價(jià)，會(huì)不會(huì)交房破發(fā)？

比降價(jià)更恐怖的是預(yù)期崩塌……

不過(guò)新房市場(chǎng)并不是無(wú)底線崩塌，

看到一個(gè)小段子，一個(gè)渠道大姐，帶客戶去看房山良鄉(xiāng)大學(xué)城京熙潤(rùn)府的房，單價(jià)已經(jīng)談到了3.2萬(wàn)每平。但買房人說(shuō)，單價(jià)能降到3.1萬(wàn)我就買。結(jié)果，開(kāi)發(fā)商這邊直接扭頭就走了。

說(shuō)明開(kāi)發(fā)商降價(jià)也是有底線的。

與新房市場(chǎng)不同，二手房市場(chǎng)成交情況好了很多，但看得出市場(chǎng)還在底部恢復(fù)。

02、5月北京二手房成交量增價(jià)跌

剛剛過(guò)去的5月，北京二手房網(wǎng)簽13383套，同比漲0.2%

4月，北京二手住宅網(wǎng)簽13354套；

3月，小陽(yáng)春14280套；

2月，趕上春節(jié)6331套；

1月，網(wǎng)簽12252套；

但是成交價(jià)環(huán)比下降1.2%，同比下降8.6%。北京二手房已連續(xù)8個(gè)月同比下降了。

“以價(jià)換量”沒(méi)跑了。

數(shù)據(jù)表明，5月份北京并沒(méi)有止跌，反而二手房在加速下跌。這其中，東城、西城、海淀的學(xué)區(qū)房恐怕是“功不可沒(méi)”。

03、北京學(xué)區(qū)房破防了

北京房?jī)r(jià)下跌這一波雖然是老破小“先動(dòng)的手”，但是隨著時(shí)間的發(fā)酵，購(gòu)房人觀念的逐漸改變，關(guān)鍵，新一年學(xué)區(qū)政策改變，北京老舊學(xué)區(qū)房下跌速度也緊隨其后。

由于2024年海淀入學(xué)政策改變，蜂鳥(niǎo)家園的最新成交價(jià)已降至495萬(wàn)。

端午假期，一套43平北向頂層學(xué)位占用開(kāi)間，495萬(wàn)成交了，折合單價(jià)11.3萬(wàn)每平。再次刷新了蜂鳥(niǎo)家園的下限。

從2016年的400多萬(wàn)經(jīng)歷2021年高點(diǎn)的900多萬(wàn)，再次回歸到400多萬(wàn)，蜂鳥(niǎo)家園經(jīng)歷了學(xué)區(qū)房起落的一個(gè)完整輪回。

曾經(jīng)的神盤(pán)，跌下神壇。

西城德勝片區(qū)，也因?yàn)榈隽诵詢r(jià)比，成交量直線上升。

德勝片區(qū)2023年5月-2024年5月，總共成交了738套，而2024年5月單月就成交了106套，是一年來(lái)的最高點(diǎn)，占比達(dá)14%。

截止到6月10號(hào)，德勝片區(qū)成交了62套房源，已達(dá)5月份的58%，不出意外，很可能6月成交會(huì)超過(guò)5月。

這里有必要多說(shuō)一句，學(xué)區(qū)房下跌并不代表學(xué)區(qū)不重要了，只要有升學(xué)率在，學(xué)區(qū)房永遠(yuǎn)有市場(chǎng)，只是存在方式不同了，以往粗暴的過(guò)道走廊、學(xué)區(qū)占坑房可能真的失去市場(chǎng)，未來(lái)兼具居住屬性的房產(chǎn)才是“雞娃”群體逐鹿的焦點(diǎn)。

04、6月北京是否后勁乏力？

6月北京二手房環(huán)比上漲、同比下跌。

截止到6月16號(hào)，北京新房網(wǎng)簽1226套，二手房網(wǎng)簽6083套。新房日均77套，二手房日均380套。

綠中介后臺(tái)掛牌降至16.2萬(wàn)套，前臺(tái)展示138050套。后臺(tái)還在穩(wěn)步下降。

從實(shí)時(shí)成交來(lái)看，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到6月15號(hào)，綠中介二手房成交4355套，日均成交290套。

這個(gè)數(shù)量什么水平呢？咱們對(duì)比一下：

去年6月同期，綠中介實(shí)時(shí)成交5961套，日均成交397套。同比去年下降了26%。

5月前半個(gè)月，綠中介實(shí)時(shí)成交3685套，環(huán)比上漲18%。

按照綠中介在北京市場(chǎng)50%的占有率計(jì)算，截止到15號(hào)，全北京二手房實(shí)時(shí)成交大概已接近8000-9000套。

綠中介6月成交量比去年同期少但比上月同期多，表明430、517政策有作用，但并不大。

北京仍需后續(xù)政策“加溫”。

那么后續(xù)北京會(huì)出什么政策呢？繼續(xù)鼓勵(lì)加杠桿嗎？

05、M1破防了

6月中，統(tǒng)計(jì)局公布M1增速創(chuàng)1979年有記錄以來(lái)新低，

這意味著什么？

首先再次普及一下貨幣供應(yīng)量的概念，

不喜歡這段的朋友可以直接下拉看省流版

貨幣供應(yīng)量為觀察社會(huì)流動(dòng)性（經(jīng)濟(jì)景氣）指標(biāo)之一：

貨幣供給（M0）= 流通中的貨幣。就是全社會(huì)中流通的現(xiàn)金總和。

狹義貨幣供給（M1）= 流通中的貨幣（M0）+企業(yè)活期存款+機(jī)關(guān)團(tuán)體部隊(duì)存款（也可以理解為財(cái)政存款）+農(nóng)村存款+個(gè)人持有的信用卡類的存款，其中企業(yè)活期存款占M1的比重高達(dá) 40%以上。

所以M1是觀察企業(yè)部門對(duì)經(jīng)濟(jì)看法的重要指標(biāo)。

這么說(shuō)吧，如果M1供給量很大，其增速很高，那么這也說(shuō)明企業(yè)部門有大量資金留在活期賬戶，隨時(shí)準(zhǔn)備進(jìn)行擴(kuò)大生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資，非?？春梦磥?lái)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景。

相反則表示，居民和企業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)偏好都在下降，不愿意擴(kuò)大投資（甚至不投資），生產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)。只想讓錢躺在定期賬戶睡大覺(jué)。

省流版：

當(dāng)前居民部門收入增長(zhǎng)上不來(lái)，從而降低消費(fèi)降低欲望。企業(yè)賺不到錢，甚至持續(xù)虧損，從而降薪裁員，然后員工收入減少、不知道哪天就失業(yè)了，從而降低消費(fèi)降低欲望，這是個(gè)很不好的居民-企業(yè)-居民反饋和循環(huán)……

而居民新增貸款更是同比下滑了80%！