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房價何時止跌?

來源:家居百科 時間:2024年07月06日 01:31

哈嘍大家好,我是血拼哥!

北京626新政之后市場回暖,但是目前消息依舊冰火兩重天。

有的項目到訪量翻倍,也有項目依舊門可羅雀,到訪不及預(yù)期。

不過總體看,新政效果正在釋放。

據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)判斷,北京新房市場整體成交有所升溫,

單周成交量1665套,環(huán)比漲超70%。

然而溫和回暖的成交依舊建立在”特價“的基礎(chǔ)上,整體市場以價換量。

那么,房價什么時候止跌回暖呢?

最近國家創(chuàng)新與發(fā)展戰(zhàn)略研究會學(xué)術(shù)委員會常務(wù)副主席、原重慶市市長黃奇帆去年在某經(jīng)濟會議發(fā)表的對中國房地產(chǎn)走勢的預(yù)測又被翻了出來,

因為他的預(yù)測與當(dāng)前市場走向大體重合,

那么這輪周期之后,房地產(chǎn)市場底在哪呢?終局又是什么呢?

No.1 30%是“底線”

他表示,其實最近兩年中國房價還沒有大跌,只是“有行無市”。

房地產(chǎn)市場從2021年開始交易量下行,一度從巔峰的18億平方米下跌到2023年不足10億,那什么時候達到平衡呢?黃認(rèn)為是12億。

為什么呢?

中國已經(jīng)建成并使用的住房面積超過500億平方米,如果以50年折舊期計算,即每年產(chǎn)生10億平方米的換房需求,再加上2億平方米其他需求(比如結(jié)構(gòu)性的需求調(diào)整),這12億平方米住房交易量應(yīng)該是底線。

黃奇帆預(yù)言,以近年交易量下跌的趨勢來看,房地產(chǎn)市場可能會在2024年達到這一“底線”。

那么既然交易量這么低了,為什么價格不低呢?

黃奇帆談到了兩點:

1、房產(chǎn)商不想降價,銀行也不愿意自己的抵押物降價;

2、老百姓更是如此,買了房子肯定不想降價。

都不想跌,哪怕沒有交易,叫“有行無市”,所以前兩年其實沒有出現(xiàn)大規(guī)模的跌價。

那么這兩年的跌價又誰打破的呢?就是法拍房。

黃奇帆表示:當(dāng)大量的交易停頓,房產(chǎn)商資金還不了,那么老百姓也會起訴他,他的債權(quán)人也會起訴他,銀行也會起訴他,起訴以后就變成法律糾紛,法拍無非就是把房產(chǎn)商已經(jīng)有的土地和房產(chǎn)拍賣。

其實關(guān)于這一點預(yù)測,也與真實情況不謀而合。

有數(shù)據(jù)顯示,世紀(jì)初我國大約只有20萬套法拍房,到了2021年,就增加到了50萬套;2022年時已經(jīng)超過了150萬套,2023年,雖然數(shù)據(jù)還沒有出來,但是按照他的預(yù)測,2023年有可能達到400萬套。

400萬套法拍房,如果一套平均100平米,那么總面積就是4億平方米,已經(jīng)等于全社會一年實際交易量的30%。

照理來說,法拍房只要超過20%,拍賣的房價就成了一個區(qū)域的房價,如果只有法拍房的量只是全城市交易的1%、5%,那法拍房是法拍房,市場房還是市場房。

但是如果法拍房的數(shù)量超過20%,它的價格總是打八折、打七折、打六折,主要目標(biāo)是賣掉,所以它的價格會螺旋式下降。

所以關(guān)鍵還是法拍房的數(shù)量,法拍房數(shù)量多了,房價就一定會跌。

如果地區(qū)房價降30%的普遍性出現(xiàn),這時候一旦法拍,可能會跌到40%-50%,甚至出現(xiàn)腰斬現(xiàn)象。

所以這時候就是zf出手兜底的時候了。

另外從老百姓財富角度考慮,老百姓的按揭貸款的首付一般是20%-30%,可能已經(jīng)還了若干年,那么老百姓實際支付可能有30%-40%,所以跌30%,還沒出現(xiàn)整體的負(fù)資產(chǎn)。

如果跌到40%-50%,就會出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn),社會就不穩(wěn)定。

從銀行角度考慮,現(xiàn)在如果等房價跌30%-40%,銀行的壞賬會陡增,甚至達到10%~15%,屆時就是金融黑天鵝事件。

這是經(jīng)濟規(guī)律。

所以他認(rèn)為,如果一座城市房價下跌三成,地方政府就應(yīng)該出手收購。

顯然,這一預(yù)測已經(jīng)兌現(xiàn)了,各地房價下行30%,517大招就出手了,而“大招”向外界展示的,也正是決策層的“底線”。

那么是不是就意味著馬上要漲了?

最近北上廣深四大一線“大招”齊出,成交都有不同程度回升,北京6月最后一周成交更是亮眼,7月北京二手房成交量如果突破1.5萬的榮枯線,房價是不是就要漲了?

我個人認(rèn)為,大概率不會。

有句話說“病來如山倒,病去如抽絲”。經(jīng)過3年陰跌,市場需要一個修復(fù)期。

2015年那次,市場修復(fù)期是半年多,這次可能更久,而且結(jié)構(gòu)可能發(fā)生變化。

No.2 這一輪下跌最終成全的是保障房

另外,黃奇帆表示,“底線”到來的時候,ZF就可以把庫存的商品房打七八折買過來,做房改房、人才房、廉租房。

如今,我們也確實看到了大規(guī)模收儲的行動。

那么目標(biāo)是多少呢?

黃奇帆猜測,保障房這一輪能達到20%的覆蓋。

他說,本來一個國家的政府就應(yīng)該對居民至少保障30%的公住房或者保障房。

香港780萬人中有480萬人住在正常的保障房里,但是它的保障房只保障了人均4平方米,保障房至少應(yīng)保證15平方米,他們保障的太低。

新加坡有70%的人住在保障房。

而我們目前只有5%的人住在保障房。

所以政府“收儲”,房產(chǎn)商有錢還銀行、還上游施工欠款等,在這個意義上債務(wù)互相抵消,化解風(fēng)險。

所以,真的出現(xiàn)了一個城市大規(guī)模打了七折、六折,政府肯定會救市,可能這一場事情過后,中國的政府城市保障房就超過20%了。

以上是黃奇帆的預(yù)判。不過似乎現(xiàn)下的市場也在如其預(yù)測的走勢前進。

目前全國至少有22個城市已經(jīng)開始實施收儲行動。

廣州增城區(qū)zf公開征集符合條件的商品房作為安置房源,要求總面積達到20700平方米。zf按照當(dāng)年地價12570元每平方米收儲,房企談不上掙錢,但可以暫時脫困盤活。

而重慶首批95套保障房,不到半個月的時間,出租率超過60%,也足見“收儲”后轉(zhuǎn)化成保障房的運營成效。

不過也得看清,保障房的鋪設(shè)、運營也并不是一蹴而就的事,尤其一線城市,但起碼,房地產(chǎn)的路已經(jīng)越來越清晰。

作為剛需置業(yè),建議把更多的精力用在關(guān)注自身需求和承受力上,畢竟,在轉(zhuǎn)型“陣痛期”,任何一粒時代的塵埃,落在個人的身上,都是一座山。返回搜狐焦點首頁,查看更多

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