幸福里最全解讀存量房貸轉(zhuǎn)LPR,怎樣做最省錢
3月第一天,也是存量房貸利率可轉(zhuǎn)換為LPR的第一天,工商、建行、農(nóng)業(yè)、中國、招商、交通、光大、興業(yè)、浦發(fā)等多家銀行相繼發(fā)出公告。
這是涉及到每個購房貸款人的一件大事兒,去年這個政策出來的時候,作為專業(yè)房產(chǎn)平臺幸福里曾做過分析《事關(guān)房貸!存量貸款定價"換錨",通俗版解讀來了》,但是真到執(zhí)行的時候,網(wǎng)上各種解讀還是讓人看不明白,今天再來和大家聊聊這一政策出臺的影響。
01 為什么要將房貸利率轉(zhuǎn)換?
首先,來回顧一下LPR的"前世今生"。
2019年8月17日,央行發(fā)布〔2019〕第15號公告,決定改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機(jī)制。新的LPR由18家銀行在MLF基礎(chǔ)上進(jìn)行加點(diǎn),向全國銀行間同業(yè)拆借中心提交報價,全國銀行間同業(yè)拆借中心按去掉最高和最低報價后算術(shù)平均,向0.05%的整數(shù)倍就近取整計算得出LPR,于每月20日(遇節(jié)假日順延)9點(diǎn)30分公布。
2019年12月28日,中國人民銀行發(fā)布〔2019〕第30號公告,明確進(jìn)一步推動貸款市場報價利率(LPR)運(yùn)用,存量浮動利率貸款的定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR的有關(guān)事宜。
以前購房貸款,都是按照央行公布的貸款基準(zhǔn)利率定價,之前五年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%,也就是在4.9%的基礎(chǔ)上"打折"或"上浮",即:房貸利率=貸款基準(zhǔn)利率*上浮比例/打折數(shù)
但是,為了貸款利率更加市場化,發(fā)揮市場對經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用,央行決定實(shí)行LPR新機(jī)制,并將LPR的應(yīng)用范圍從新增貸款逐步擴(kuò)大到存量浮動利率貸款,其定價模式為:房貸利率=LPR+固定點(diǎn)差(固定點(diǎn)差可能為負(fù)數(shù))
02 轉(zhuǎn)換的要求及范圍是什么?
幸福里發(fā)現(xiàn):去年底,央行就發(fā)布了公告,如果你的房貸同時符合以下三點(diǎn),需要轉(zhuǎn)換:
1、在2020年1月1日前發(fā)放,或者已經(jīng)簽訂借款合同還未發(fā)放;
2、參考貸款基準(zhǔn)利率定價(比如"基準(zhǔn)利率上浮10%"或"基準(zhǔn)利率打7折");
3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調(diào)整)。
對房貸客戶來說,以下幾種情況不用參與轉(zhuǎn)換:
1、政策性的公積金個人住房貸款(包括組合貸款中的公積金部分)不需要轉(zhuǎn)換
2、2020年12月31日前到期的個人住房貸款,不需要轉(zhuǎn)換;
3、固定利率貸款。
特別要注意:如果房貸是商貸+公積金的組合貸,這次只能轉(zhuǎn)商貸部分,公積金貸款部分仍然按原合同執(zhí)行!
時間上,按照央行要求,轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始,原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。
并且,借款人只有一次選擇權(quán),轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
對于怎么轉(zhuǎn),央行給了一道選擇題:
選擇一:固定利率。選擇固定利率后,你的房貸就是維持當(dāng)前利率水平不變,不受LPR利率變化影響。
選擇二:"LPR+加點(diǎn)"浮動利率。LPR是貸款市場報價利率,是央行2019年新推出的機(jī)制,LPR每月公布一次,可升可降。加點(diǎn)數(shù)值=原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平—2019年12月發(fā)布的LPR,加點(diǎn)數(shù)值確定后固定不變。
簡言之,選擇"LPR+加點(diǎn)"浮動利率,以后你的房貸利率會隨著LPR變化,直接影響月供。
03 應(yīng)該怎么選最省錢?
房貸基準(zhǔn)利率換錨,給了所有人一次改變房貸的機(jī)會,但是機(jī)會只有一次,應(yīng)該怎么選,很多人應(yīng)該都會糾結(jié)。
如果選擇固定利率,在未來20年或30年的整個房貸周期,都會保持不變。
如果選擇一年一變的浮動利率,房貸利率每年都能調(diào)整一次,如果當(dāng)年最新LPR利率下降,房貸利率同樣隨之下降。
那么,在選擇之前,要先搞懂這兩者的優(yōu)勢都是什么。
固定利率好處,是如果簽訂貸款合同之后加息,自己的房貸利率不會隨之上漲。而浮動利率好處是,如果未來降息,那么房貸利率可以一直跟著調(diào)整。
問題來了,未來LPR的大周期趨勢是升還是降呢?
要知道,目前全球經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入寬松時代,利率走低是大勢所趨,很多歐美國家已經(jīng)進(jìn)入負(fù)利率時代,我國的利率相比于幾年前已經(jīng)大幅下行。
2月27日下午,央行副行長劉國強(qiáng)在國務(wù)院聯(lián)防聯(lián)控機(jī)制舉行的新聞發(fā)布會上表示:
"現(xiàn)在貸款利率基本上市場化了,LPR推開以后,利率下行的趨勢是比較明顯的,不僅報價利率本身在下行,而且?guī)恿苏麄€金融市場,包括信貸利率都在下行。目前來看,下行還有一定的空間,所以我們下一段對資金利率還是要繼續(xù)用改革的辦法,通過改善體制機(jī)制,把市場利率還存在的下降的空間給挖掘出來,同時提高政策傳導(dǎo)渠道。"
顯然,如果選擇固定利率,就無法享受利率下行帶來的紅利。在此背景下,浮動利率比固定利率更有優(yōu)勢。
04 具體要怎么轉(zhuǎn)換?
貸款買房,銀行的貸款利率為基準(zhǔn)利率+上浮/下調(diào)點(diǎn),以往的基準(zhǔn)利率由央行來定。
中國人民銀行貸款基準(zhǔn)利率(2015年10月24日起):
(1)短期貸款:一年以內(nèi)(含一年)利率為4.35。
(2)中長期貸款:一至五年(含五年)利率為4.75;五年以上利率為4.90。
(3)個人住房公積金貸款:五年以下(含五年)利率為2.75;五年以上利率為3.25。
舉例來說,如果小李的房貸是30年,其房貸利率是基準(zhǔn)利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。
如果選擇固定利率,也就是說,以后的房貸利率都是4.41%,貸款合同期限內(nèi)不會發(fā)生改變。
如果選擇"LPR+加點(diǎn)"浮動利率,需要先計算加點(diǎn)數(shù)值,4.41%(小李現(xiàn)在的利房貸利率)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加點(diǎn)-0.39%確定后固定不變。
也就是說,切換后的定價為:小李的房貸利率為5年期以上的LPR減39個BP。加減的基點(diǎn)數(shù)在合同剩余期限內(nèi)固定不變。
這里要劃重點(diǎn):商業(yè)性貸款利率調(diào)整時間取決于合同對于重新定價周期和重定價日的約定,而房貸利率重定價周期最短為1年,也就是說每年最多只會調(diào)整1次。
所以,雖然LPR是每月發(fā)布的,但是房貸利率最短變化期限還是一年,當(dāng)然也可以改為2年、3年甚至更久。
如果小李的房貸利率約定于每年1月1日調(diào)整,那么,在2021年1月1日,利率水平會隨LPR的變化而調(diào)整。
如果2020年12月20日發(fā)布的LPR下降為4.7%,那么利率水平相應(yīng)調(diào)整為4.7%-0.39%=4.31%,利息支出會變少。
具體能省多少錢,在幸福里APP《重磅!房貸利息再降,樓市會逆勢反彈么?》這篇文章的第二部分,有詳細(xì)提到。
05 轉(zhuǎn)換后房貸立刻就能少么?
經(jīng)過幸福里上面的分析,不難看出,長遠(yuǎn)看來,大部分貸款客戶轉(zhuǎn)換為LPR更劃算。
那么,何時進(jìn)行轉(zhuǎn)換好呢?
在2020年3月1日到2020年8月31日這期間任何時間轉(zhuǎn)換都可以。
因為,轉(zhuǎn)換期間都統(tǒng)一用2019年12月發(fā)布的LPR作為基準(zhǔn),同一筆貸款的點(diǎn)差都是一樣的,并不會根據(jù)這段時間LPR的變化而變化。
目前,大多數(shù)存量商業(yè)性個人住房貸款的重定價周期為1年,且重定價日為每年1月1日。也就是說,你在這半年內(nèi)進(jìn)行了定價基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化,但是要到明年的一月才能感受到月供的變化。
還需要注意的是,若是房貸有多個借款人,共同借款人也需要確認(rèn)。
如您是主借人,您的妻子是共同借款人,需要雙方都辦理轉(zhuǎn)換且選項一致,才可辦理完成。部分銀行對共同借款人的確認(rèn)要求在24小時內(nèi)完成,也有部分銀行為所有共同借款人需在主借款人提交申請第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。
此外,若是外地辦理的貸款,既可以選擇在網(wǎng)上或手機(jī)進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理,也可以到就近的銀行網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行辦理,無須到原貸款銀行進(jìn)行業(yè)務(wù)辦理。
補(bǔ)充一下,除了個人房貸,企業(yè)的存量貸款也可以轉(zhuǎn)換定價基準(zhǔn),與個人房貸不同的是,企業(yè)貸款、個人消費(fèi)貸款等存量浮動利率貸款細(xì)則不太相同,重定價周期,參考LPR每個人情況不一致。
關(guān)于找誰辦理,如何辦理,大家可以查看各大銀行的官網(wǎng)公告,幸福里也為大家匯總了一些主要銀行的辦理途徑:
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