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“國(guó)家隊(duì)”要下場(chǎng)回購(gòu)房子了？

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2024年05月17日 00:11

地產(chǎn)股，今天又嗨起來(lái)了，全線飄紅。

沒(méi)錯(cuò)，資本市場(chǎng)又率先嗅到了風(fēng)吹草動(dòng)。

有消息稱，相關(guān)部門(mén)正在考慮一項(xiàng)重大計(jì)劃，即讓各地的地方ZF出資購(gòu)買(mǎi)尚未售出的存量商品住房，用做保障房。

屬于GJ隊(duì)下場(chǎng)幫助房地產(chǎn)去庫(kù)存。

更嗨的是，杭州臨安已經(jīng)打響第一槍。

杭州市臨安區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局日前發(fā)布《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房供應(yīng)商的征集公告》。

臨安區(qū)已經(jīng)研究決定，在區(qū)內(nèi)范圍內(nèi)收購(gòu)一批商品住房，用作公共租賃住房。

這一政策對(duì)房源要求上，需位于臨安區(qū)范圍內(nèi)，且以整幢作為基本收購(gòu)單位，單套建筑面積不得超過(guò)70平方米。

除了面積要求外，臨安區(qū)還對(duì)收購(gòu)房源的配套設(shè)施提出了明確要求。公告指出，收購(gòu)房源需搭配一定比例的車(chē)位，以滿足租賃者的停車(chē)需求。具體來(lái)說(shuō)，60平方米（含）以下的房源每套需配置0.6個(gè)車(chē)位，而60平方米以上的房源每套則需配置1.0個(gè)車(chē)位。這一規(guī)定旨在確保租賃者在享受住房的同時(shí)，也能享受到便捷的停車(chē)服務(wù)。

在收購(gòu)價(jià)格方面，公告指出將以不超過(guò)周邊房源、車(chē)位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)。這意味著將依據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)收購(gòu)價(jià)格進(jìn)行合理評(píng)估。

最終收購(gòu)價(jià)格將按照經(jīng)審議通過(guò)的《關(guān)于收購(gòu)商品住房用作公共租賃住房的具體實(shí)施方案》執(zhí)行。

這是430大會(huì)中提到要統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)后，首例ZF下場(chǎng)收儲(chǔ)案例。

這種方式既可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存，又能滿足更多住房需求。不過(guò)杭州臨安本次收購(gòu)房源規(guī)模較小，僅1萬(wàn)平米。

按照傳聞的說(shuō)法，這一計(jì)劃將大規(guī)模推行。

那目前空置存量究竟有多大規(guī)模？

據(jù)天風(fēng)證券估計(jì)，2022年底空置二手房面積約有47億平方米，考慮到近年來(lái)新增需求也在消化空置的存量住房，估計(jì)2024年3月空置二手房面積約有44億平方米。

即使不考慮房企待開(kāi)發(fā)土地面積，只考慮新房廣義庫(kù)存（房企已開(kāi)工未銷(xiāo)售的住宅）和能成為有效供給的空置二手房，目前廣義住房庫(kù)存也有26.3億平方米。其中，新房廣義庫(kù)存約為15.3億平方米（假設(shè)可售比為98%）；有效的空置二手房面積約為11億平方米（假設(shè)空置二手房?jī)H有25%能成為供給）。

ZF收購(gòu)存量住房理論上可以降低庫(kù)存水平，緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力，并通過(guò)更改用途為保障性住房來(lái)實(shí)現(xiàn)三大工程的部分目標(biāo)，但要起到托市作用，則需將住宅去化周期壓降至18個(gè)月以內(nèi)。

而要把住房去化周期壓降到18個(gè)月以內(nèi)，需要去掉約7.4個(gè)月的庫(kù)存，這對(duì)應(yīng)了7.7億平方米銷(xiāo)售，約占廣義住房庫(kù)存的29%。

消化7.7億平米，按照以2024一季度新建商品住宅及二手房均價(jià)換算，大約需要7萬(wàn)億。

7萬(wàn)億可不是小規(guī)模資金，這錢(qián)由誰(shuí)出？

這幾年樓市不景氣，多城賣(mài)地收入大幅縮減，地方ZF自然是沒(méi)有余糧。

國(guó)盛證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師金晶認(rèn)為，對(duì)于“消化存量”后續(xù)可能落地的方向是成立統(tǒng)一平臺(tái)收儲(chǔ)。

無(wú)論是ZY成立統(tǒng)一平臺(tái)，或者ZY推動(dòng)地方ZF成立平臺(tái)去收儲(chǔ)存量，大部分資金依然需要由ZY層面解決，單純依靠地方財(cái)政很難推進(jìn)。

并且，就算是ZY出專項(xiàng)，這么大規(guī)模也不可能直接all in，所以大概率是分梯隊(duì)分階段進(jìn)行。

目前的樓市，除四大一線以外，限制性購(gòu)房政策層面幾乎全部脫光，但效果微弱。

如果GJ隊(duì)能下場(chǎng)盤(pán)活存量，用作保障性住房，能解決住有所居，又能讓“市場(chǎng)+保障”雙軌制順利推進(jìn)。

只是雙軌制下，分化趨勢(shì)將更加明顯了。返回搜狐焦點(diǎn)首頁(yè)，查看更多

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