新房二手房競(jìng)相降價(jià)？海淀也扛不住了？

哈嘍大家好，我是血拼哥！

新房降價(jià)風(fēng)終于還是吹到了海淀？

近日小道消息，海淀改善項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)預(yù)計(jì)7.82萬(wàn)/平起，指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)，差價(jià)7000/平，

這可是海淀吶，哪回海淀開(kāi)盤(pán)不是頂著指導(dǎo)價(jià)出貨，2024年再次見(jiàn)證歷史，咱們坐等成交價(jià)吧。

No.1

海淀新房放量 新地指導(dǎo)價(jià)9萬(wàn)！

今年海淀土地推介會(huì)一口氣拿出7宗居住地塊，比前三年加起來(lái)還多。

光上半年，就有3宗新地入市。這還不算寶山棚改和功德寺地塊，最快也得今年底入市。

今年是海淀新房供應(yīng)最多的一年。

海淀放量供應(yīng)，但是新房指導(dǎo)價(jià)卻不含糊。

永豐南地塊6月初被海開(kāi)收入囊中，指導(dǎo)價(jià)9.3萬(wàn)/平。

上周永豐大牛坊地塊預(yù)申請(qǐng)，計(jì)劃7月25日土拍，指導(dǎo)價(jià)9萬(wàn)/平。

這個(gè)價(jià)格較之前漲了跌了？

海淀大牛坊位于永豐產(chǎn)業(yè)園以北，周邊是22年入市的中海匯德里（8.3萬(wàn)/平）、幸福里潤(rùn)園（8.3萬(wàn)）、中海富華里（8.5萬(wàn)/平）、海開(kāi)棲海雲(yún)頌（8.2萬(wàn)/平）。

時(shí)隔一年多，大牛坊再次供地，指導(dǎo)價(jià)上浮5000左右，新宗地來(lái)到9萬(wàn)/平。

如果土拍時(shí)候溢價(jià)率被房企炒高達(dá)到15%-20%，則售價(jià)上浮至9.3萬(wàn)/平。

不過(guò)根據(jù)月初永豐南的經(jīng)驗(yàn)看，大概率不會(huì)。

而且，照目前的市場(chǎng)情況大膽推測(cè)，永豐北大牛坊這塊未來(lái)價(jià)格很可能指導(dǎo)價(jià)下限-8％，也就是8.28萬(wàn)/平，價(jià)格直接干回2022（希望打臉）。

另外，此次大牛坊宗地周邊的配套也要更好一些，距離地塊300多米，就是海淀大悅城，距離永豐站1.6公里左右，比板塊內(nèi)其他項(xiàng)目更近一點(diǎn)。南側(cè)鄰近中關(guān)村三小科技園分校，周邊還有故宮北院，西玉河濕地公園等。

大牛坊地塊建面總計(jì)約16.3萬(wàn)平米，分為三個(gè)地塊，其中0120、0132地塊為二類(lèi)城鎮(zhèn)住宅用地，容積率2.0/1.7，控高36米；0162地塊為零售商業(yè)用地。

宗地大概率會(huì)出百平米左右的改善產(chǎn)品。

海淀的改善家庭，祝好運(yùn)！

No.2 二手房依舊“以?xún)r(jià)換量”

這一輪新房?jī)r(jià)格接連失守，壓力來(lái)自二手房市場(chǎng)。

海淀的二手房市場(chǎng)也在下挫。

房天下研究院發(fā)布，北京6月第1周二手房參考均價(jià)64002元/平，其中海淀6月第1周二手房參考均價(jià)92237元/平，大部分小區(qū)房?jī)r(jià)有所下降。

圖1：海淀二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)

就掛牌價(jià)來(lái)看也是三年來(lái)最低點(diǎn)（安居客）：

而海淀這波下挫中，學(xué)區(qū)房尤其明顯。

行情上漲時(shí)，清河均價(jià)能飆到8w+，清河橡樹(shù)灣甚至出現(xiàn)過(guò)50%漲幅。

行情下行期，清河的均價(jià)已經(jīng)跌入7字頭，甚至有些砸盤(pán)出逃的房子，均價(jià)跌到了4字頭，學(xué)區(qū)溢價(jià)已經(jīng)完全被擠出。

有消息稱(chēng)，近期，永泰東里成交一套2居，73.12平米，成交價(jià)295萬(wàn)，折算單價(jià)僅4萬(wàn)/平，而21年時(shí)，同面積同戶(hù)型的成交價(jià)在470萬(wàn)，降價(jià)175萬(wàn)，跌幅達(dá)37%。

世華龍樾24年5月成交1套76.14平的頂層2居，成交價(jià)580萬(wàn)，而在23年2月，反戶(hù)型的房源成交價(jià)在749萬(wàn)。僅一年，價(jià)格蒸發(fā)169萬(wàn)。

當(dāng)下樓市依舊是買(mǎi)方占據(jù)主導(dǎo)，賣(mài)房難是90%賣(mài)房人的真實(shí)體感。

買(mǎi)房人也不是堅(jiān)定看空樓市，只不過(guò)是等待合適時(shí)機(jī)入場(chǎng)。

央行517政策后，上海跟進(jìn)迅速，行情得到快速扭轉(zhuǎn)。

北京雖然沒(méi)有跟進(jìn)政策，但是成交不錯(cuò)，

一方面是大家的預(yù)期被拉高了，對(duì)后續(xù)政策期待拉滿(mǎn)，覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)漲，有一波人抓緊入場(chǎng)了。

一方面確實(shí)很多小區(qū)都跌出了高性?xún)r(jià)比，低價(jià)房源去化非?？欤竦聞?、上地、和平里的成交幾乎快達(dá)到小陽(yáng)春的水平了。

北京這一輪下跌，主要是掛牌量激增導(dǎo)致供過(guò)于求，從去年到現(xiàn)在掛牌凈增4W+套，

但最近，不管是外網(wǎng)還是內(nèi)網(wǎng)，掛牌量都有大幅下降，量在價(jià)先，量穩(wěn)住了，價(jià)格就有希望穩(wěn)住。

近期，不少朋友房子都看好了，就是不敢簽貸款，等的就是后續(xù)政策（降息等）落地……

好消息是，似乎官方也已經(jīng)注意到了這一點(diǎn)。

住建委官方賬號(hào)轉(zhuǎn)發(fā)市場(chǎng)報(bào)道，明確

北京房產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒濃厚，等待更多政策落地。

從官方吹風(fēng)的情況看，似乎也要開(kāi)始響應(yīng)了。返回搜狐焦點(diǎn)首頁(yè)，查看更多

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