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上半年北京寫字樓需求不足，租金震蕩下行、業(yè)主爭搶優(yōu)質(zhì)客戶

來源：家居百科時間：2024年07月16日 15:01

寫字樓市場競爭，降價尋租成為必然，高性價比的項目才有市場。

來源：圖蟲創(chuàng)意

2024年上半年，北京寫字樓市場在沒有新項目入市的情況下，租金依舊震蕩下行，新租需求以及擴租需求均表現(xiàn)不佳，部分區(qū)域受退租影響，空置率出現(xiàn)不同程度的增幅。

在需求不足的情況下，下半年還有新項目交付，預(yù)計整體空置率或?qū)⑿》仙饨鸪掷m(xù)下行。

租金震蕩下行，業(yè)主降價找客戶

CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布的《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧與展望》顯示，上半年，由于大型企業(yè)大規(guī)模退租現(xiàn)象較去年同期有所減緩，北京全市凈吸納量同比回升，錄得12.1萬平方米。

凈吸納量是指在一定周期內(nèi)，市場中發(fā)生的所有新租、擴租以及退組面積的加減總和，反映了市場活躍度的情況。

上述報告顯示，新租需求復(fù)蘇進程緩慢，盡管今年第二季度新租交易總面積環(huán)比提升30%，但上半年整體的新租交易數(shù)量和總面積同比分別下降15%和8%。新租交易中，有超七成的活動來自于搬遷，租戶主要遷往同區(qū)或鄰近子市場。

“這也意味著，如果一個寫字樓搶到了一個租戶，其他寫字樓流失了一個租戶，其實對整體市場是沒有太大貢獻的，甚至在搬遷過程中還會縮減面積，擴租需求也未見改善。”世邦魏理仕華北區(qū)研究部負責(zé)人孫祖天表示。

在需求復(fù)蘇緩慢的情況下，上半年北京寫字樓市場依舊承壓，各區(qū)域和各級別樓宇租金普遍下降，全市平均租金面價同樣本比上半年累計下跌4.6%至每月每平方米275.8元。其中部分高租金定位的樓宇和區(qū)域，或者老舊樓宇及其集中區(qū)域去化困難，租金跌幅較大。

戴德梁行發(fā)布的《北京寫字樓市場2024年第二季度》的報告也顯示，二季度北京甲級寫字樓市場租金環(huán)比下降3.9%，同比下降11.7%，即便是五大核心商圈（包括CBD、金融街、燕莎、東二環(huán)、中關(guān)村）的租金也環(huán)比下降了3.8%，同比下降10.5%。

空置率方面，CBRE世邦魏理仕的報告顯示，北京寫字樓市場整體空置小幅回落，受益于個別大面積需求落位，部分子市場的去化情況有所改善，其中CBD空置率在連續(xù)六個季度上升后首次下降。通州、王府井、東二環(huán)、燕莎及金融街區(qū)域，受企業(yè)整合至自用樓宇、縮面積或遷出所帶來的退租影響，空置率出現(xiàn)不同程度增幅。

仲量聯(lián)行《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場回顧》的報告也顯示，今年第二季度全市甲級辦公樓市場空置率小幅上升0.3個百分點至12.1%。對于望京空置率的變化，該報告稱，企業(yè)租戶阿里巴巴搬遷至自有園區(qū)，阿里中心望京B座已于二季度全部騰空，重新進入租賃市場，在此影響下，望京空置率于二季度顯著上漲。

戴德梁行的報告則顯示，二季度五大核心商圈的空置率為12.4%，新型商圈的空置率則高達27.9%。其中通州運河商務(wù)區(qū)的空置率達到65.4%，在所有區(qū)域中空置率最高。

需求持續(xù)承壓，下半年空置率或繼續(xù)拉高

需求不足、新增供應(yīng)是空置率走高的關(guān)鍵因素，加上絕大部分新增供應(yīng)位于非核心區(qū)，下半年租金水平還將下探。

戴德梁行的報告顯示，下半年，北京將迎來約42.5萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)，其中九成以上位于非核心區(qū)。戴德梁行北區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍認為，新項目的入市將繼續(xù)拉高市場空置率，短期內(nèi)成本控制仍是市場的主要租賃策略?！邦A(yù)計下半年，市場需求疲軟加上新增供應(yīng)將對租賃市場繼續(xù)施壓，市場租金水平或繼續(xù)下行?！编噴檴櫿f。

與此同時，降價、維穩(wěn)的租賃策略或讓企業(yè)更傾向于續(xù)租，這同樣可能拉低租金水平。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮對此表示，2024年將有大量租約到期, 或可為市場帶來新的需求機遇，但大部分業(yè)主提供的商務(wù)條款更加靈活, 企業(yè)的搬遷決策也更謹慎，原地續(xù)租比例預(yù)計會在2024年明顯升高。

無論是今年上半年還是下半年，在需求端趨勢不改的情況下，業(yè)主提供租金折扣以及更多樣的服務(wù)，從而吸引和保留租戶。

“面對更有利的選址環(huán)境，當(dāng)前租賃成本并非企業(yè)的單一考量因素，而是對區(qū)位交通、樓宇硬件、可持續(xù)性、物業(yè)管理、特殊功能配套、交付時間與便捷性、租約和使用靈活性等諸項條件都提出了更高要求?！笔腊钗豪硎巳A北區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓|租戶部負責(zé)人袁慧表示。

孫祖天也分析稱，現(xiàn)在租戶非常關(guān)心成本，但不只關(guān)心成本，而是關(guān)注性價比，因此下調(diào)租金肯定是必要的。尤其對于一些高品質(zhì)樓宇，原來租金非常高，現(xiàn)在競爭激烈，租金下降對其去化幫助非常大。而品質(zhì)一般的樓宇，首先要滿足租戶的一些硬性需求，租戶才可能來談租金。

靈活辦公新趨勢

多家機構(gòu)的報告均顯示，在經(jīng)濟發(fā)展有待進一步夯實的大背景下，降本增效、以價換量仍是寫字樓市場的主旋律。也因此，市場也在不斷調(diào)整，一些公司開始探索靈活辦公的模式，還有企業(yè)看準時機，繼續(xù)深挖共享辦公的機遇。

7月初，去哪兒網(wǎng)CEO陳剛通過全員信公布，將從7月15日起正式實施靈活辦公制度，員工每周三和周五可以自由選擇辦公地點，且無需經(jīng)過任何申請或?qū)徟鞒?。這是去哪兒網(wǎng)自去年10月開始為期9個月的混合辦公試驗之后，進一步全面落實靈活辦公制度。

去哪兒網(wǎng)的回收數(shù)據(jù)顯示，員工對混合辦公的各個維度反饋正面：超過九成的員工認為混合辦公后幸福感有明顯提升，員工主動離職率在混合辦公后下降了三成。陳剛還表示，只要對公司業(yè)務(wù)和日常運營沒有負面影響，公司就將長期推行這一政策。

靈活辦公是一種新型的辦公模式，尤其在疫情之后，國內(nèi)多家企業(yè)開始探索靈活辦公的制度。

曾經(jīng)在共享辦公市場一舉成名的WeWork，如今也在探索靈活辦公帶來的市場機會。2022年，已經(jīng)獨立出來的WeWork中國正式推出了“WeWork China Pass隨心座”，用戶只需按月付費并進行預(yù)約，便可在就近的WeWork社區(qū)辦公，或在專業(yè)的辦公環(huán)境進行商務(wù)會見等。2023年，該產(chǎn)品又推出了周卡和日卡。到今年，該產(chǎn)品還將進一步推廣至更多的輕資產(chǎn)項目中。

同傳統(tǒng)的租賃市場一樣，WeWork中國在拓展項目的過程中，也主要瞄準存量市場，把現(xiàn)有的客戶穩(wěn)住，穩(wěn)定續(xù)約率。與此同時，在企業(yè)對寫字樓租賃采取謹慎態(tài)度以及縮減面積的同時，共享辦公的模式也可承接不穩(wěn)定期間的員工辦公需求。

對于當(dāng)下寫字樓市場的新趨勢，孫祖天表示，當(dāng)前中國市場對靈活辦公和共享辦公確實有需求，最近幾年這一市場總量比較穩(wěn)定，有個別運營商退出市場，還有新的運營商進入市場。他進一步表示，“它并不會替代傳統(tǒng)辦公方式。我們?nèi)ツ陮ψ鈶暨M行調(diào)查，固定辦公的需求在疫情之后有所回升，大部分公司還是希望有自己比較穩(wěn)定的辦公室?！睂O祖天說。

來源：界面新聞返回搜狐焦點首頁，查看更多

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