租金降還是不降？散租房東自降租金、長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)與業(yè)主協(xié)商降租

除了房?jī)r(jià)，也要關(guān)心房租，因?yàn)樗鼈兌际浅鞘薪?jīng)濟(jì)的晴雨表。

疫情對(duì)住房租賃市場(chǎng)的沖擊仍未消除，近期租金下調(diào)就是生動(dòng)實(shí)例。時(shí)至今日，全國(guó)范圍內(nèi)租賃市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季仍未出現(xiàn)，遲滯效應(yīng)也還在持續(xù)。

1、疫情對(duì)租賃市場(chǎng)沖擊巨大

疫情對(duì)房屋租賃市場(chǎng)的沖擊，再次得到驗(yàn)證。

近日，貝殼研究院發(fā)布的租房市場(chǎng)報(bào)告，6月部分周期租賃市場(chǎng)成交量中，北京、上海有所下降，其他城市相對(duì)平穩(wěn)。其中，上調(diào)應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別的北京，各社區(qū)強(qiáng)化人流管控，租賃市場(chǎng)明顯受到影響。

租金水平方面，全國(guó)18城平均租金40元/平方米，環(huán)比下降6%。分城市來看， 合肥、濟(jì)南、上海、武漢、廣州、成都、長(zhǎng)沙、南京 8 個(gè)城市租金小幅上升。其余十城租金均繼續(xù)下降，受到疫情影響的北京市，租金水平相比上周下降 1.4%。由其可見，北京租賃市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)中有降。中長(zhǎng)期來看，疫情對(duì)北京租賃市場(chǎng)的影響未消除，租金上漲動(dòng)力不足，可能會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

2、市場(chǎng)波動(dòng)下的企業(yè)自救

疫情帶來了租賃市場(chǎng)波動(dòng)，直接產(chǎn)生了一系列調(diào)整。

一方面，這段期間部分城市房屋空置率提升，房租租賃周期長(zhǎng)，私人散租房東主動(dòng)下調(diào)租金，以期望盡快尋到租戶止損。有散租業(yè)主在租客到期后，以去年租金原價(jià)掛出來，但長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)月僅3位租客來看，最后在中介的勸說下，降價(jià)400才租出去。這只是眾多散租業(yè)主的一個(gè)縮影。

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而另一邊，住房租賃市場(chǎng)主力軍——自如、蛋殼等長(zhǎng)租公寓企業(yè)，也都感受到了市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力，對(duì)部分房源租金進(jìn)行下調(diào)。對(duì)此，長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)媒體表示，今年以來，由于經(jīng)濟(jì)和特殊時(shí)期不確定因素，以及城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等因素影響，房屋租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了顯著的變化。其中，個(gè)別房屋出現(xiàn)委托價(jià)格與租賃價(jià)格嚴(yán)重倒掛的趨勢(shì)，房東租金持續(xù)上漲失去動(dòng)力，這是整個(gè)行業(yè)都在面臨沖擊下的調(diào)整。在這些極少數(shù)的房屋中，即使啟動(dòng)合同中單方面解約的條款，如有裝修和家具家電的補(bǔ)償問題，即使在合同期未滿，前期投入的裝修配置成本無法全部收回的情況下，自如也將與房東充分友好協(xié)商，最大程度上保護(hù)業(yè)主利益。其實(shí)，疫情期間，蛋殼公寓、青客等租賃企業(yè)就因減免租金與房東進(jìn)行溝通。關(guān)鍵時(shí)刻，長(zhǎng)租公寓行業(yè)也在紛紛自救。

各家長(zhǎng)租公寓、中介機(jī)構(gòu)，都在推出面向租客的優(yōu)惠舉措，并協(xié)商業(yè)主調(diào)降租金，力爭(zhēng)維持行業(yè)穩(wěn)定。

例如，自如北京區(qū)域推出7月億元補(bǔ)貼活動(dòng)，針對(duì)受疫情影響、規(guī)劃變更、商圈遷移影響的房源進(jìn)行補(bǔ)貼出租，友家房源可減免兩個(gè)月租金，整租房源可減免1.2個(gè)月租金。除了新簽，續(xù)租租客也將受益。7月長(zhǎng)租續(xù)約租客僅需按照規(guī)則參與活動(dòng)，將此次億元補(bǔ)貼活動(dòng)海報(bào)發(fā)布至朋友圈，即可享受原價(jià)續(xù)約。

上半年，自如在抗疫方面已投入抗疫成本近4億元，用于“為全國(guó)租客減免半月服務(wù)費(fèi)”、“安置超萬名租客”、“0押金簽約”、“提供續(xù)約退租便利”、“保潔消毒升級(jí)”等。

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3、后疫情時(shí)代租賃市場(chǎng)需各方共同呵護(hù)

雖然自如溝通業(yè)主降租一事引起了業(yè)主的爭(zhēng)議和不滿，但自如等企業(yè)仍在按原計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)打款，并未產(chǎn)生任何訴訟糾紛。

更多的情況是，在部分房源降租協(xié)商過程中，部分房東對(duì)租金下調(diào)表示理解，但幅度暫未達(dá)成一致。

可以看到的是，對(duì)于今年以來租賃市場(chǎng)需求、租金等方面的波動(dòng)，業(yè)內(nèi)普遍表示認(rèn)同。

多名專家表示，房?jī)r(jià)回落帶來一些列短暫矛盾，租金下調(diào)也必然產(chǎn)生影響，但是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房?jī)r(jià)、租金在正常范圍內(nèi)的漲跌調(diào)整，都是正常現(xiàn)象。

成交量的波動(dòng)是疫情反復(fù)帶來的負(fù)面影響，市場(chǎng)調(diào)整帶來租金下降，租金下行又帶來各方收益受損后的矛盾。

可喜的是，疫情影響正在逐漸消除，北京租賃市場(chǎng)也將與前期一樣出現(xiàn)復(fù)蘇，將會(huì)逐漸消除。

整體來說，今年租賃旺季在后延，熱點(diǎn)較往年也會(huì)有所減弱。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前住房租賃市場(chǎng)受到?jīng)_擊，長(zhǎng)租行業(yè)對(duì)個(gè)別房源進(jìn)行租金協(xié)商，是長(zhǎng)租企業(yè)一種積極自救的舉措，將規(guī)避整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)“高收低出”所帶來風(fēng)險(xiǎn)。

今后，只有更加科學(xué)、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的租賃企業(yè)，才能更好地在市場(chǎng)中贏得競(jìng)爭(zhēng)。

同時(shí)，無論是租戶還是房東，都應(yīng)全面、客觀、理性認(rèn)識(shí)住房租賃市場(chǎng)客觀發(fā)展規(guī)律，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)仍處于凈投入、未全面盈利的現(xiàn)階段有清晰的認(rèn)知。

住房租賃市場(chǎng)各利益主體共同努力，才是培育住房租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展的最終選項(xiàng)。

值得注意的，今年上半年，作為民生行業(yè)的長(zhǎng)租行業(yè)，在相關(guān)部門、行業(yè)頭部機(jī)構(gòu)及廣大業(yè)主的合力下，雖然受到?jīng)_擊有所下降，但目前仍維持了較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

此外，業(yè)內(nèi)也普遍認(rèn)為，各城市除了采取大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)、增加更多就業(yè)機(jī)會(huì)、加大人才引進(jìn)力度等舉措，在住房租賃政策上有更多傾斜和引導(dǎo)，也將對(duì)吸引大學(xué)畢業(yè)生等年輕群體產(chǎn)生正向影響。

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