首頁即時(shí)動(dòng)態(tài) 北京，三環(huán)商圈老破小只賣190萬了？

北京，三環(huán)商圈老破小只賣190萬了？

來源：家居百科時(shí)間：2024年10月23日 16:11

哈嘍大家好，我是血拼哥！

在9.24的央行打頭陣、9.26的“止跌企穩(wěn)”、10.12的CZ部表決心、10.17的Z建部“組合拳”，180度轉(zhuǎn)向、全方位加持下，

北京房地產(chǎn)10月的成交量、網(wǎng)簽量已經(jīng)超出了我們的認(rèn)知。

截止2024年10月22日，北京樓市的網(wǎng)簽量為11972套。?

其中，二手住宅網(wǎng)簽量為9110套，新房住宅網(wǎng)簽量為2862套?。

什么概念呢？

就是說，二手房網(wǎng)簽量環(huán)比9月同期上升了13.93%?。新房住宅網(wǎng)簽量環(huán)比9月同期上升了56.05%?。

另外，據(jù)大中介數(shù)據(jù)，實(shí)時(shí)成交量已經(jīng)來到9292套，環(huán)比9月全月的6771套，上漲37%。

按照綠中介的市場占有率大概是50%左右，10月份成交量很可能觸達(dá)2萬。

北京這次真的賣爆了。

同時(shí)，我們觀察到，大中介掛牌量也在下降。

大中介前臺(tái)掛牌房源量136310套（23年中介春節(jié)休假前97126，9.1新政前126555，12.14新政當(dāng)天141013，2.6通州新政137338，3.27離異買房三年限制取消145951，430限購政策優(yōu)化146165，517新政142328，626新政137206，930新政137094。

隨著北京樓市預(yù)期好轉(zhuǎn)，更多超出認(rèn)知的事情正在發(fā)生。

No.1 老破小賣爆了

北京樓市成交量大漲，其中，超過八成，甚至85%以上的成交，都來自總價(jià)500萬以下的房子。

毫無疑問，政策利好加持下，剛需正在加速下場，老破小依然是成交主力。

據(jù)多位一線中介人員透露，很多“老破小”二手房的掛牌單價(jià)比一年前降低了20%，且超八成房源以掛牌價(jià)的9折成交，老破小成交價(jià)平穩(wěn)。

此外，新政落地后，市場逐步趨穩(wěn)，購房者的信心也在逐漸增強(qiáng)，剛需客開始敢于出手，而“老破小”房源的低總價(jià)特性，恰好為他們提供了上車的機(jī)會(huì)。

另外一個(gè)冷門的「知識(shí)點(diǎn)」也冒了出來。

“現(xiàn)在買老破小的租金回報(bào)率普遍到了3%，這在一線城市已經(jīng)很多年沒有過了。”

北京某中介公司大望路區(qū)域門店經(jīng)理透漏，在他接觸的客戶中，以投資為目的的客戶大約三成。

9月24日，媒體棱鏡報(bào)道了這樣一個(gè)案例，一位客戶以190萬在國貿(mào)買下60平兩居，把兩居改成三居分別出租，月租金大概能收回來8000元左右。即便是直接委托給中介公司整租，月租金也在6000元以上。按月租金6000元計(jì)算，該房屋年租金收入7.2萬元，租金回報(bào)率達(dá)3.6%。

目前，大量中小銀行3年期、5年期定期存款利率進(jìn)入“2字頭”，1年期、2年期定期存款利率進(jìn)入“1字頭”。

相較之下，在一線城市的核心區(qū)域全款投資一套低總價(jià)、高回報(bào)的房產(chǎn)，居然成為“存款特種兵”的新選擇。

不過，一位房地產(chǎn)行業(yè)人士提醒道，直接擁租金收入計(jì)算投資回報(bào)率，往往沒有考慮老舊房屋折舊的問題，以及重新裝修的成本。此外，此類房子未來出手也存在不確定性，還需謹(jǐn)慎看待。

最后，二手房“老破小”的復(fù)蘇，背后也繞不開分化二字。

從趨勢上看，“老破小”在整個(gè)市場的帶動(dòng)下有所回升，但據(jù)了解，五環(huán)外的二手房市場走量還是以改善大戶型偏多，“老破小”的復(fù)蘇也多集中于中心區(qū)域。

No.2 這次，藥效似乎真的不同以往

市場分化還在持續(xù)，跟老破小持續(xù)「以價(jià)換量」不同，不少熱門板塊，次新房的價(jià)格，也已經(jīng)開始回升。

來看幾個(gè)近期次新房案例：

1、海淀區(qū)金玉府，該小區(qū)兩套房，同樓層，同戶型，一套在24年8月份成交，總價(jià)是992萬；另一套在十一假期成交，總價(jià)是1060萬。上漲68萬，漲幅將近7%。

2、海淀萬柳，碧水云天， 10月12日，一套174平米的四居室，成交總價(jià)2155萬，單價(jià)12.4萬；9月22日，成交了一套180平米的四居室，成交價(jià)2010萬，單價(jià)11.2萬。

考慮到面積差異的因素，不到一個(gè)月時(shí)間，房價(jià)上漲150萬，單價(jià)上漲1.4萬，漲幅約7.5%。

3、海淀西北旺，萬科如園，剛成交一套249平房子，總價(jià)2940萬，單價(jià)11.7萬。9月法拍，該小區(qū)剛成交了一套275平房子，單價(jià)才到7.37萬。

單價(jià)一下飛升4.33萬，如果按照面積換算，這套房子成交價(jià)上漲了1000多萬，漲幅58.75%，非常魔幻。據(jù)說當(dāng)晚小區(qū)業(yè)主群就炸鍋了紛紛打算上調(diào)出售價(jià)格。

4、海淀萬柳，萬泉新新家園，10月11日成交了一套172平的三居，成交價(jià)是2200萬，單價(jià)12.79萬，最新成交單價(jià)逼近13萬；就在9月15日，該小區(qū)成交了一套205平的大平層四居，成交價(jià)1945萬，單價(jià)9.48萬。

短短半個(gè)月，成交單價(jià)上漲3.31萬，漲幅35%。

當(dāng)前成交價(jià)，對于高點(diǎn)來說，依然差距很大，但已經(jīng)有了觸底反彈的趨勢。只是房價(jià)的修復(fù)，依然需要時(shí)間，需要更多的成交量的堆砌。

但目前看，這波政策的影響力比“517”更強(qiáng)。

“517”政策出來，北京響應(yīng)速度很慢，市場預(yù)期沒有得到回應(yīng)。只有第一個(gè)星期熱度加強(qiáng)，很快刺激效果開始衰退。

這回明顯不一樣的是，新政第二周，成交量還保持上揚(yáng)趨勢，市場的韌性和持久力更強(qiáng)。

果然，預(yù)期比黃金更珍貴。

現(xiàn)在信心逐漸樹立起來，市場行情能持續(xù)多長時(shí)間，房價(jià)可以反彈到什么程度，就交給時(shí)間、交給市場了。

No.3 經(jīng)濟(jì)基本面才是關(guān)鍵

宏觀來看，當(dāng)下市場，漲價(jià)幅度還是很有限的。

銷冠智庫數(shù)據(jù)顯示，10月第三周，京西北網(wǎng)簽價(jià)格普遍上漲，六大主城區(qū)，只有東城、海淀區(qū)上漲，且漲幅均在10%以上。

望京等重點(diǎn)商圈，改善次新漲幅普遍不大，約2%左右。

據(jù)一線中介人員透露，目前帶看量已經(jīng)回升，不少房東漲價(jià)信心回升，但是在10%左右的漲幅很難被市場認(rèn)同，買家不接招，漲了也白搭。

目前房價(jià)想大漲，很難，因?yàn)楹诵膯栴}，經(jīng)濟(jì)情況沒有明顯改善。

經(jīng)濟(jì)增長和就業(yè)情況直接影響大家的收入水平，從而影響購房需求和加杠桿置業(yè)的信心。

在二季度的央行儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告中，被訪居民普遍對未來收入、就業(yè)預(yù)期不佳，從而選擇在未來購房的人也同步減少。

而與此同時(shí)，由于收入和就業(yè)預(yù)期不佳，疊加上行業(yè)不景氣，認(rèn)為房價(jià)會(huì)上漲的人也越來越少，從而價(jià)格預(yù)期和現(xiàn)實(shí)房價(jià)出現(xiàn)螺旋下行，新房和二手房價(jià)超預(yù)期下行。

收入、就業(yè)、房價(jià)預(yù)期和實(shí)際房價(jià)變化

▲來源：Wind，嵩山論市

好消息是，國家統(tǒng)計(jì)局對70個(gè)大中城市在9月下旬開展的月度房價(jià)問卷調(diào)查顯示，預(yù)期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格保持穩(wěn)定或上漲的受訪從業(yè)人員占比分別為58.3%和45.4%，對比上月調(diào)查結(jié)果，分別提高10.0個(gè)和6.5個(gè)百分點(diǎn)。

預(yù)期真的在扭轉(zhuǎn)。

但咱們一直說，這一波離不開政策「大力出奇跡」，接下來要看落實(shí)和兌現(xiàn)情況。

市場預(yù)期，全國性的止跌回穩(wěn)應(yīng)該在明年上半年出現(xiàn)，但人口大量流失的地區(qū)，也不排除持續(xù)下跌的可能。一線城市回穩(wěn)應(yīng)該會(huì)更早。