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機構(gòu)：三季度北京高端住宅市場共成交919套，環(huán)比上漲42.9%

來源：家居百科時間：2024年10月12日 13:12

來源：央廣網(wǎng)

10月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布《北京2024年第三季度房地產(chǎn)市場回顧》。報告顯示，三季度，辦公樓市場由搬遷需求主導(dǎo)，全市租金持續(xù)處于下行通道。零售地產(chǎn)市場中，新開店的勢頭仍然強勁。在工業(yè)物流市場，持續(xù)的租金下探促進了更多以成本為導(dǎo)向的搬遷升級成交落地。高端住宅市場在三季度的成交量環(huán)比上漲42.9%，但新房、二手房價格分化程度越發(fā)顯著。

“近期央行的‘一攬子’新政策發(fā)布，其力度顯著超越了市場先前預(yù)期。隨著新政落地，貨幣政策的寬松環(huán)境正逐漸筑底，將有效緩解市場流動性壓力，并將進一步提振北京乃至全國商業(yè)地產(chǎn)市場的信心?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張冀蘇表示。

搬遷需求持續(xù)主導(dǎo)租賃市場，空置壓力未見明顯緩解

第三季度，市場成交主要由降本驅(qū)動的搬遷需求主導(dǎo)，部分項目以價換量成效明顯。在成本控制策略下，企業(yè)對新設(shè)與擴張持審慎態(tài)度，租賃市場需求增量不足。

據(jù)了解，甲級辦公樓市場需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)、能源和專業(yè)服務(wù)業(yè)?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)需求持續(xù)回穩(wěn)，頭部企業(yè)加碼人工智能賽道，貢獻了較大面積的租賃成交。國央企領(lǐng)銜的能源類企業(yè)表現(xiàn)亮眼，非續(xù)租成交面積占比達20%。此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)需求韌性顯現(xiàn)，教培行業(yè)政策利好推動了教育企業(yè)市場活躍度回升。

與此同時，空置壓力未見明顯緩解。三季度無新增供應(yīng)，整體空置率環(huán)比微降0.2個百分點至11.9%。企業(yè)縮租、到期退租甚至租約期內(nèi)退租現(xiàn)象依舊存續(xù)，部分子市場面臨仍然面臨一定去化壓力。甲級辦公樓市場整體凈吸納量回正，錄得24,694平方米，主要得益于中關(guān)村子市場自用型需求的支撐。

租金方面，全市甲級辦公樓租金繼續(xù)下調(diào)，環(huán)比及同比分別下降 3.1%及14.3%?！爱?dāng)前的低租金窗口期為追求質(zhì)價比的企業(yè)提供了降本搬遷升級至更高品質(zhì)辦公空間的機會?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮表示：“預(yù)計 2024 年全年北京甲級辦公樓租金將下調(diào) 13.6%?！?/p>

租金增幅放緩，零售地產(chǎn)市場新開店勢頭仍然強勁

零售地產(chǎn)方面，需求復(fù)蘇趨緩，但新開店的勢頭未受影響。2024年上半年簽約的餐飲、時尚和生活方式新店在第三季度依然持續(xù)開業(yè)，有效去化了空置面積，以新項目尤為明顯。因此，市區(qū)市場的凈吸納量達到了86,471平方米，保持在健康水平。

盡管供應(yīng)仍處于高位，但空置壓力有限。四個新項目入市，為市場帶來新增供應(yīng)22萬平方米。得益于預(yù)租期的活躍需求，平均開業(yè)率達到了70%。增量面積的有效去化助力全市空置水平持穩(wěn)，市區(qū)空置率僅上升0.3個百分點，達到4.8%；而郊區(qū)空置率則下降0.2個百分點，錄得7.6%。

“2024年全年北京零售地產(chǎn)新增供應(yīng)預(yù)計為163萬平方米，將達到歷史峰值。但供需格局仍保持平衡，因為成熟開發(fā)商提前三個季度啟動預(yù)租，上半年的強勁預(yù)租成果確保了可觀的開業(yè)率。然而，需求復(fù)蘇的斜率放緩，以及存量項目租賃雙方預(yù)期稍有失衡，將導(dǎo)致租金漲幅放緩，市區(qū)市場2024全年同比漲幅預(yù)計為2.5%，核心市場為2.0%。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示。

物流地產(chǎn)平均租金環(huán)比下降1.5%，租戶仍注重成本把控

在租戶搬遷租賃需求支撐下，三季度北京物流地產(chǎn)市場成交量保持穩(wěn)定。其中，通州永樂店及大興機場地區(qū)憑借其價格優(yōu)勢于三季度錄得新租成交總計超過10,000平方米。

在供應(yīng)方面，三季度北京于通州馬駒橋子市場迎來一個新增項目，總建筑面積約為9.5萬平方米。在大面積自用需求支撐下，新項目去化表現(xiàn)良好，于季末錄得15%以下的空置率。不過，由于受到個別子市場主力租戶退租影響，北京物流市場三季度僅錄得16,984平方米的凈吸納量。全市整體空置率在此影響下上升1.7個百分點至17.5%。

三季度北京物流地產(chǎn)市場平均租金環(huán)比下降1.5%，同比下降4.1%。租戶仍然非常注重成本把控，對于倉儲面積租賃方面的預(yù)算逐步降低?！俺杀緦?dǎo)向型租戶搬遷趨勢預(yù)計將持續(xù)?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽表示：“食品供應(yīng)鏈、第三方物流企業(yè)預(yù)期會繼續(xù)提供一定程度的增量租賃需求，但成本導(dǎo)向的升級搬遷預(yù)計仍將主導(dǎo)市場。因此，業(yè)主會繼續(xù)降租以吸引租金敏感型租戶?！?/p>

供應(yīng)方面，在未來12個月，預(yù)計將有近 133萬平方米的新增供應(yīng)入市。供應(yīng)壓力加大疊加需求疲軟的市場環(huán)境下，預(yù)計市場空置率將有所攀升。

寬松政策持續(xù)加碼，高端住宅市場仍需時間修復(fù)蓄力

購房者對于重點學(xué)校學(xué)區(qū)房需求仍保持穩(wěn)定，在此支撐下三季度北京高端住宅市場共成交919套，環(huán)比上漲42.9%。不過市場銷量和去年同期相比，仍保持在較低水平，同比下降35.4%。當(dāng)前新房、二手房市場住宅價格分化明顯。

在新入市的高價項目拉動下，三季度高端住宅新房價格環(huán)比上漲0.4%。而二手房市場則因供應(yīng)過剩，促使業(yè)主進一步降價以加速成交，三季度價格環(huán)比下降2.1%。租金方面，多數(shù)業(yè)主開始采取更靈活的租賃策略以挽留現(xiàn)有租戶，三季度租金環(huán)比下降1.9%。

“不過，北京于三季度末宣布將適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。未來該政策的實施將減輕部分購房者的稅收負(fù)擔(dān)，釋放其購房需求，促進高端住宅市場銷量增長?！泵钻柋硎荆骸皟r格方面，預(yù)計開發(fā)商將通過價格調(diào)整積極推進新房成交進程，而在二手房市場中，預(yù)計位于非核心區(qū)域的老舊項目將引領(lǐng)二手房市場價格繼續(xù)下滑。”返回搜狐焦點首頁，查看更多

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