深圳二手房超八成低于參考價(jià)成交 6月四大一線城市集體“跑量”
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),“5·17”新政后率先起來(lái)的是二手房市場(chǎng),同時(shí),新房剛需、剛改有一定起色。
“5·17”新政的影響力,率先體現(xiàn)在一線城市二手房市場(chǎng)升溫。
6月,四大一線城市二手房成交量集體上揚(yáng),其中,滬深二手房交易量創(chuàng)下三年來(lái)新高;北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)15個(gè)月新高;廣州二手房網(wǎng)簽數(shù)也創(chuàng)下2023年4月以來(lái)的新高。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“二手房市場(chǎng)好轉(zhuǎn),成為穩(wěn)定樓市的‘生力軍’。其以‘以價(jià)換量’為主要特征,這也源于‘需求是跌出來(lái)的’這個(gè)樸素的道理,這是樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化后的新常態(tài)?!?/p>
深圳二手房“以價(jià)換量”,議價(jià)空間仍處高位
7月2日,據(jù)美聯(lián)物業(yè)研究中心統(tǒng)計(jì),6月深圳市二手住宅備案量達(dá)到4172套,同比上升73.3%,創(chuàng)下自2021年4月以來(lái)的新高,并且連續(xù)4個(gè)月的過(guò)戶量均穩(wěn)定在4000套左右水平。
成交雖然有所增長(zhǎng),但二手房的價(jià)格在下跌。據(jù)樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示,6月深圳二手住宅成交均價(jià)為6.05萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下跌4%,同比下跌15%;最新業(yè)主掛牌價(jià)6.79萬(wàn)元/平方米,環(huán)比下跌1%,同比下跌11%。
今年上半年深圳二手房成交量也創(chuàng)近三年新高。據(jù)樂(lè)有家研究中心最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,2024年1-6月全市二手住宅過(guò)戶成交21394套,同比上漲32%,是近三年上半年的新高。
從價(jià)格方面來(lái)看,來(lái)自深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示,2024年上半年,深圳二手房新增掛牌均價(jià)同比下跌11%,環(huán)比下跌13%;議價(jià)率方面,2024年上半年為6.7%,達(dá)到2019年以來(lái)半年度新高,相比去年同期擴(kuò)大0.9%。
議價(jià)率表示成交價(jià)和業(yè)主報(bào)價(jià)的差距,當(dāng)前掛牌均價(jià)下跌、議價(jià)率處于高位,顯示在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下業(yè)主報(bào)價(jià)普遍偏低,而且愿意調(diào)整預(yù)期降價(jià)出售的業(yè)主變多了。貝殼研究院認(rèn)為:“這樣的變化,一方面說(shuō)明業(yè)主整體心態(tài)偏弱,因此定價(jià)合理;另一方面說(shuō)明剛需成交比例擴(kuò)大,吸引剛需盤(pán)業(yè)主掛牌,最終也在一定程度上拉低了均價(jià)水平。”
另外一組上半年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更能反映出當(dāng)下深圳二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”的特征。據(jù)深圳樂(lè)有家門(mén)店成交數(shù)據(jù)顯示,上半年交易的二手住宅里,超83%的房源以低于參考價(jià)的價(jià)格成交,較2023年下半年增加了13個(gè)百分點(diǎn)。其中,上半年低于參考價(jià)20%以上的房源占比達(dá)到26.45%,與2023年下半年占比相比,增長(zhǎng)了150%。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示:“從6月數(shù)據(jù)來(lái)看,二手房市場(chǎng)是明顯熱于新房市場(chǎng)的,也就是‘5·17’新政后率先起來(lái)的是二手房市場(chǎng),同時(shí),新房剛需、剛改有一定起色,這說(shuō)明當(dāng)前入市的人群對(duì)于住房的需求是剛性的,對(duì)于價(jià)格是敏感的,也就是購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)降到了心理價(jià)位才會(huì)出手。當(dāng)前量增價(jià)減是特征,這一趨勢(shì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)?!?/p>
新政后四大一線城市二手房成交量全面上漲
事實(shí)上,不僅僅是深圳,四大一線城市二手房市場(chǎng)在6月份都明顯升溫。
6月,上海二手房成交突破2萬(wàn)套大關(guān),在四大一線城市中排名也是首位。據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月份上海二手房成交26374套,環(huán)比上漲48.94%,成交量創(chuàng)近36個(gè)月以來(lái)新高。
其次,北京的二手房網(wǎng)簽量也接近1.5萬(wàn)套。據(jù)北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2024年6月,北京市二手住宅網(wǎng)簽量為14987套,環(huán)比增長(zhǎng)12.0%,同比增長(zhǎng)29.1%。
同時(shí),據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè),6月北京二手住宅網(wǎng)簽量超過(guò)2024年3月的“小陽(yáng)春”,這也創(chuàng)下近15個(gè)月新高。從3月開(kāi)始,北京二手住宅網(wǎng)簽量已連續(xù)4個(gè)月超過(guò)1.3萬(wàn)套,整體市場(chǎng)處于高位運(yùn)行。
此外,廣州二手房網(wǎng)簽量也突破1萬(wàn)宗。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)消息,在“5·28”等一系列強(qiáng)利好政策的加持下,2024年6月廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)達(dá)到10456宗,環(huán)比大幅上漲33.4%,成交宗數(shù)也創(chuàng)下自2023年4月以來(lái)的新高。
對(duì)此,李宇嘉分析稱:“‘5·17新政’率先帶動(dòng)一線城市二手房市場(chǎng),二手房成交量起來(lái),但是價(jià)格還是在下降,因?yàn)楫?dāng)前二手房掛牌量還是上漲的,同時(shí)新房去化周期并沒(méi)有縮短,所以未來(lái)二手房還是以‘以價(jià)換量’為主?!?/p>
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