首頁(yè) 即時(shí)動(dòng)態(tài) 李長(zhǎng)江與觀點(diǎn)對(duì)話：碧桂園服務(wù)還將怎樣調(diào)整？

李長(zhǎng)江與觀點(diǎn)對(duì)話：碧桂園服務(wù)還將怎樣調(diào)整？

來(lái)源：家居百科時(shí)間：2022年08月01日 10:53

??如何通過(guò)平臺(tái)化管理消化、整合并購(gòu)資源，提升管理項(xiàng)目的盈利能力，是碧桂園服務(wù)接下來(lái)一年工作的重點(diǎn)。

??編者按：在創(chuàng)造中尋求解決之道，從2022年開始，一個(gè)“新的行業(yè)”正在成型。

??當(dāng)前，世界與中國(guó)迎來(lái)百年未有之變局，面對(duì)世紀(jì)疫情、全球化退潮、經(jīng)濟(jì)下行、地緣沖突與能源危機(jī)等不確定性，困難與考驗(yàn)前所未有。

??此時(shí)，整體經(jīng)濟(jì)及各行各業(yè)都進(jìn)入了新的周期，房地產(chǎn)及由此衍生的全新生態(tài)體系，要用最積極的態(tài)度，給今天的行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)重新定位，并尋求破解之道。

??作為有著數(shù)十年市場(chǎng)化發(fā)展深厚積淀的龐大產(chǎn)業(yè)，作為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)的重要抓手，在新的周期，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)領(lǐng)袖和精英們，如何創(chuàng)造新的未來(lái)？

??值此艱難時(shí)期，“2022博鰲房地產(chǎn)論壇”將繼續(xù)如期召開，觀點(diǎn)新媒體一如既往邀約中國(guó)地產(chǎn)商業(yè)領(lǐng)袖及新生代地產(chǎn)人，傳遞信心與勇氣，講述他們的故事和思想。

??觀點(diǎn)網(wǎng) 踐行了“垂直森林”概念的碧桂園總部建筑群，墻體、屋頂均被各式各樣的綠植包圍，一片郁郁蔥蔥。在7月中旬這個(gè)烈日炎炎的下午，這里是絕佳避暑地點(diǎn)。

??“可能要稍等一會(huì)兒。”幾分鐘前，碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江的助理告訴我們。

??零星疫情案例又開始在廣佛區(qū)域出現(xiàn)，出于防疫需要，采訪在大樓一樓的接待中心進(jìn)行，碧桂園服務(wù)則在副樓的三四層辦公，相距有一段距離。

??與李長(zhǎng)江上一次見(jiàn)面還在2019年，當(dāng)時(shí)碧桂園服務(wù)剛敲鐘上市一年有余，仍計(jì)劃一步一個(gè)腳印固本創(chuàng)收，并最終在2021年進(jìn)入收獲期。

??只是，后來(lái)事情的發(fā)展有了更戲劇性的變化。

??李長(zhǎng)江給外界的印象是輕松幽默、自由隨意，從來(lái)不是一副精英職業(yè)經(jīng)理人的派頭，看起來(lái)也并不是那么別具野心。但在他帶領(lǐng)下，碧桂園服務(wù)過(guò)去兩年執(zhí)行了物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的收并購(gòu)行動(dòng)，并已經(jīng)成長(zhǎng)為這個(gè)前途廣闊領(lǐng)域的絕對(duì)頭部玩家。

??資料顯示，截至2021年年末，碧桂園服務(wù)收費(fèi)管理面積達(dá)到7.66億平方米，合同管理面積亦增長(zhǎng)至14.38億平方米。

??告別高歌猛進(jìn)

??“機(jī)會(huì)確實(shí)是出現(xiàn)了?！敝袊?guó)出險(xiǎn)房企對(duì)回籠資金的殷切需求，帶來(lái)新的歷史機(jī)遇。在李長(zhǎng)江看來(lái)，碧桂園服務(wù)近兩年的強(qiáng)勢(shì)收并購(gòu)是一個(gè)各取所需的過(guò)程。企業(yè)有估值合適、價(jià)格合理的資產(chǎn)亟待出售，而碧桂園服務(wù)有需求和充足的資金。

??據(jù)了解，在數(shù)百億港元配股融資的支持下，該公司于2021年就斥資約195.3億元先后將藍(lán)光發(fā)展旗下藍(lán)光嘉寶服務(wù)、花樣年旗下彩生活鄰里樂(lè)（開萬(wàn)）、富力地產(chǎn)旗下天力物業(yè)、中梁控股旗下中梁百悅智佳，以及湖南天環(huán)、新華正達(dá)、武漢雪域云海網(wǎng)絡(luò)等收入囊中，并購(gòu)PE控制在8-14倍水平。

??具備上市規(guī)模的綜合型物管企業(yè)為主，細(xì)分業(yè)態(tài)專業(yè)企業(yè)為輔的并購(gòu)策略，使碧桂園服務(wù)業(yè)務(wù)寬度和廣度有一個(gè)全方位的補(bǔ)強(qiáng)。

??據(jù)李長(zhǎng)江介紹，對(duì)并購(gòu)標(biāo)的主要考察業(yè)務(wù)規(guī)模、業(yè)務(wù)質(zhì)量和增長(zhǎng)空間；平均管理費(fèi)單價(jià)、管理團(tuán)隊(duì)、員工團(tuán)隊(duì)、物業(yè)費(fèi)收繳率、欠費(fèi)情況、負(fù)債情況、有沒(méi)有做增值服務(wù)，增值服務(wù)做的好不好等幾方面，都會(huì)兼顧考慮。

??以天力物業(yè)為例，這筆發(fā)生在去年9月的交易碧桂園服務(wù)已付出將近50億元代價(jià)。但李長(zhǎng)江仍然覺(jué)得物超所值，他曾多次在公開場(chǎng)合表示，天力物業(yè)是碧桂園服務(wù)的“糧倉(cāng)型”項(xiàng)目。

??只因基于富力地產(chǎn)過(guò)去的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，天力物業(yè)擁有大量集中在一二線城市核心地段，例廣州如珠江新城的儲(chǔ)備項(xiàng)目，“這樣做資源整合是相對(duì)容易的，做起來(lái)成本會(huì)降低。”

??“而且（天力物業(yè)）原本人均效能太低，明明5個(gè)人可以做完的事情，要分給10個(gè)人?！崩铋L(zhǎng)江指出，同時(shí)天力物業(yè)過(guò)去對(duì)增值服務(wù)的關(guān)注度幾乎為零，其形容：“它是一片還未被開墾的處女地?！?/p>

??據(jù)了解，雖然碧桂園服務(wù)去年整合進(jìn)體系的大部分平臺(tái)如開萬(wàn)和天力物業(yè)，管理費(fèi)單價(jià)均高于碧桂園服務(wù)自身，但多少都存在管理效率低、人員冗余、業(yè)務(wù)發(fā)掘不充分等問(wèn)題。這些問(wèn)題，未來(lái)都可以通過(guò)管理手段進(jìn)行解決。

??換句話說(shuō)，在快刀斬亂麻式的收并購(gòu)之后，如何通過(guò)平臺(tái)化管理消化、整合并購(gòu)資源，提升管理項(xiàng)目的盈利能力，是碧桂園服務(wù)接下來(lái)一年工作的重點(diǎn)。

??“內(nèi)生年”兩手抓

??“這個(gè)工作是非常重要的，確實(shí)我們也到了必須要做的時(shí)候了，因?yàn)閮?nèi)部管理難度已經(jīng)越來(lái)越大?！崩铋L(zhǎng)江稱。

??據(jù)悉，碧桂園服務(wù)管理層在今年年初舉辦的全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，大規(guī)模收并購(gòu)階段已過(guò)去，并提出公司對(duì)2022年的定位是“夯實(shí)年”“內(nèi)生年”。

??具體而言，碧桂園服務(wù)將著手對(duì)完成對(duì)賭的收并購(gòu)企業(yè)，進(jìn)行區(qū)域一體化整改，以及員工團(tuán)隊(duì)的整合，考核標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

??“我們現(xiàn)在的組織管理架構(gòu)是總部、區(qū)域、項(xiàng)目，未來(lái)希望是總部、區(qū)域、項(xiàng)目群?！崩铋L(zhǎng)江介紹，碧桂園服務(wù)的目的是以中心城市為概念對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整合，并在一個(gè)省或者一個(gè)直轄市內(nèi)成立專門的平臺(tái)公司進(jìn)行集中管理。

??過(guò)去，在同一區(qū)域內(nèi)常常存在碧桂園服務(wù)旗下的多個(gè)團(tuán)隊(duì)。如果出現(xiàn)一個(gè)招投標(biāo)項(xiàng)目，幾家團(tuán)隊(duì)蜂擁而至，要如何解決？李長(zhǎng)江稱：“我沒(méi)辦法偏愛(ài)……最后有個(gè)折中的辦法，誰(shuí)去的早，誰(shuí)的方案更完善，誰(shuí)就領(lǐng)先?！?/p>

??“從管理的角度，由于是幾家公司在同一個(gè)地區(qū)，提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，容易對(duì)品牌產(chǎn)生影響?！崩铋L(zhǎng)江說(shuō)，以往幾家公司的考核標(biāo)準(zhǔn)也不一致，長(zhǎng)期放任自流并不明智，甚至容易因“內(nèi)卷”造成混亂，引發(fā)內(nèi)部管理的失序。

??“基于這些，我們要對(duì)組織進(jìn)行改革?！彼嘎?，鑒于有部分企業(yè)仍處于業(yè)績(jī)對(duì)賭期，這次宏大的組織調(diào)整會(huì)分步驟進(jìn)行，直至2023年全部完成。

??李長(zhǎng)江承認(rèn)，由于涉及數(shù)個(gè)平臺(tái)數(shù)萬(wàn)員工，組織調(diào)整的推進(jìn)確實(shí)存在難度，但他指團(tuán)隊(duì)的積極性都很高。

??“今年從春節(jié)結(jié)束以后，我們?nèi)σ愿白ァU一流’。”據(jù)了解，“三繳”是預(yù)繳、收繳和追繳，“一流”是現(xiàn)金流。過(guò)去兩年的大量并購(gòu)，為碧桂園服務(wù)帶來(lái)數(shù)量不少的應(yīng)收賬款。

??李長(zhǎng)江在年初時(shí)曾稱，“三繳一流”在公司內(nèi)部被定義為關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)，并已落實(shí)責(zé)任到個(gè)人。如今，“截至6月30日，對(duì)2021年及以前的欠費(fèi)，追回比例很大，效果非常理想?！?/p>

??重要賽道

??留給采訪的時(shí)間還剩不到15分鐘，坐在一旁的公關(guān)總監(jiān)提醒我們要抓緊多問(wèn)幾條問(wèn)題，因?yàn)槔铋L(zhǎng)江接下來(lái)還有多個(gè)重要的會(huì)議要參加。

??他透露，集團(tuán)正加緊召開會(huì)議討論1.0版的改革方案，并相信該方案在短期內(nèi)就能出臺(tái)，“今年內(nèi)大概會(huì)完成整體目標(biāo)的40%。”

??除了對(duì)組織架構(gòu)和人員團(tuán)隊(duì)的調(diào)整，碧桂園服務(wù)今年另一項(xiàng)需迫切解決的問(wèn)題是要提升盈利能力。

??盡管在過(guò)去一年碧桂園服務(wù)的營(yíng)收規(guī)模同比增長(zhǎng)約84.9%達(dá)到288.43億元，但尚有挖掘的空間，商業(yè)、商寫、生活服務(wù)、中介、城市服務(wù)、資產(chǎn)管理等方面均需進(jìn)一步加強(qiáng)。

??碧桂園服務(wù)在2021年也曾相應(yīng)地做出努力，包括成立了本地生活業(yè)務(wù)線品牌“樓下”，與租售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)品牌“有瓦”。

??但李長(zhǎng)江認(rèn)為這還不夠充分。

??“租售經(jīng)紀(jì)是跟房地產(chǎn)市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)掛鉤，所以受到房地產(chǎn)形勢(shì)的影響。”李長(zhǎng)江表示，“有瓦”業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)這段時(shí)間的沖擊，跟過(guò)去的想象相比是有差距的。今年公司已進(jìn)行調(diào)整，一方面堅(jiān)持深耕二手房，另一方面會(huì)著重拓展存量市場(chǎng)，例如車位的銷售。

??他指出，“有瓦”在2021年已為集團(tuán)帶來(lái)了數(shù)千萬(wàn)的凈利潤(rùn)，“今年同去年相比，應(yīng)該是維持，沒(méi)有大幅的增長(zhǎng)?！?/p>

??同樣與預(yù)期存在偏差的還有城市服務(wù)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)去年全年毛利率下降嚴(yán)重，并且存在部分欠費(fèi)的問(wèn)題。

??“我原來(lái)在形容城市服務(wù)的時(shí)候，就好像天上的明月，看得見(jiàn)，但摸不著?！崩铋L(zhǎng)江表示，碧桂園服務(wù)去年事實(shí)上仍在不停地簽約城市服務(wù)項(xiàng)目。

??毛利率不高，為什么還要去做？李長(zhǎng)江坦言，其一，城市服務(wù)是未來(lái)物管行業(yè)的重點(diǎn)方向，碧桂園服務(wù)不能丟掉這塊業(yè)務(wù)；其二，城市服務(wù)毛利率雖然不高，但絕對(duì)值大，“城市服務(wù)是另外一片藍(lán)海，藍(lán)海里面目前有沒(méi)有魚另說(shuō)?！?/p>

??另一方面，疫情期間激增的需求，使本地生活業(yè)務(wù)成為碧桂園服務(wù)目前最為亮眼的業(yè)務(wù)線之一。李長(zhǎng)江透露“樓下”品牌截至目前維持著不到2000個(gè)門店，公司內(nèi)部的目標(biāo)是2023年要達(dá)到7000家。

??資產(chǎn)管理同樣是值得關(guān)注的業(yè)務(wù)線，在3月份業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)管理層曾提到會(huì)積極尋找機(jī)會(huì)進(jìn)入這條賽道。

??李長(zhǎng)江則回應(yīng)：“大資管板塊已經(jīng)開始啟動(dòng)了?！?/p>

??以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事、總裁李長(zhǎng)江先生的采訪實(shí)錄節(jié)選：

??觀點(diǎn)新媒體：今年房企暴雷的很多，現(xiàn)在大家購(gòu)房信心不足，經(jīng)濟(jì)壓力也很大，您怎么看待這個(gè)事？

??李長(zhǎng)江：這是客觀存在的現(xiàn)實(shí)，從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)的確到了拐點(diǎn)，由過(guò)去的提供量往真正的質(zhì)量方面轉(zhuǎn)。

??過(guò)去剛需多，現(xiàn)在城市人口基本上家家戶戶至少都有一套房，但這套房未必是他滿意的。所以，應(yīng)該變的更大一些。而房地產(chǎn)企業(yè)如果不注意這個(gè)方向，仍然追求過(guò)去的速度，是要犯錯(cuò)誤的。

??再者，根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)形勢(shì)和市場(chǎng)情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)暴雷，出現(xiàn)越來(lái)越多的強(qiáng)制斷供，這只是下大雨之前的一點(diǎn)小雨。但是這個(gè)問(wèn)題，我相信政府會(huì)出政策，畢竟這涉及到幾百萬(wàn)，上千萬(wàn)老百姓的生活和財(cái)富，無(wú)論從哪個(gè)角度看，我相信都會(huì)有新的政策出來(lái)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商提要求，各地地方政府會(huì)跟進(jìn)，中央政府會(huì)出大的政策，這是我的判斷。

??正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)生了變化，所以這一年來(lái)物業(yè)行業(yè)也受到了一定的影響和波及，沒(méi)有想到形勢(shì)變化如此之快、如此之壞。你看今年以來(lái)，沒(méi)有哪一家物業(yè)企業(yè)有收并購(gòu)動(dòng)作，我們也沒(méi)有了。

??但并不意味著以后不去做，中梁智佳因?yàn)槲覀円呀?jīng)是它的股東了，所以我們有優(yōu)先權(quán)，同時(shí)我們覺(jué)得還值得，就拿下來(lái)了。

??這一年來(lái)的確在內(nèi)部挖掘潛力，挖掘內(nèi)生動(dòng)力增長(zhǎng)，把服務(wù)做好，發(fā)力增值服務(wù)。

??我也注意到物管股在資本市場(chǎng)的變化，現(xiàn)在的資本市場(chǎng)股價(jià)好像跟企業(yè)本身的業(yè)績(jī)沒(méi)有關(guān)系了，根本就不看你的業(yè)績(jī)，依然將我們同房地產(chǎn)本身的增長(zhǎng)放在一起來(lái)評(píng)估的。

??這個(gè)邏輯我相信在一年內(nèi)就會(huì)發(fā)生變化了，也就是說(shuō)會(huì)回到物業(yè)服務(wù)本身來(lái)，不會(huì)把房地產(chǎn)作為估值很重要的一個(gè)占比或者組成部分，這是我的看法。

??觀點(diǎn)新媒體：去年碧桂園服務(wù)基本上是馬力全開，整個(gè)2021年大概花了200億去收并購(gòu)，是怎么決策抓住這一年的機(jī)會(huì)？

??李長(zhǎng)江：我們?nèi)ツ晔召?gòu)的標(biāo)的物，最早是藍(lán)光嘉寶，然后是開萬(wàn)（鄰里樂(lè)旗下萬(wàn)象美物業(yè)、開際商業(yè)），然后是天力物業(yè)。

??機(jī)會(huì)確實(shí)是出現(xiàn)了，對(duì)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)我們主要考慮了以下幾個(gè)條件：第一、這三家公司的規(guī)模還是可以的。第二、質(zhì)量怎么樣，所謂的質(zhì)量叫平均管理費(fèi)單價(jià)、團(tuán)隊(duì)怎么樣、收繳率怎么樣、欠費(fèi)情況怎么樣，有沒(méi)有做增值服務(wù)，增值服務(wù)做得好不好？負(fù)債情況就不說(shuō)了，那是必考項(xiàng)。我們發(fā)現(xiàn)這幾家質(zhì)量都不錯(cuò)。

??第三、這三家企業(yè)跟背后的開發(fā)商有直接關(guān)系，嘉寶是藍(lán)光發(fā)展，開萬(wàn)是花樣年，天力是富力地產(chǎn)，他們需要錢，我們當(dāng)時(shí)也相對(duì)充裕。我們覺(jué)得這幾個(gè)條件符合我們的需求，于是就成了。沒(méi)有其他的，就是基于它的質(zhì)量，然后還有很好的增長(zhǎng)空間。

??對(duì)于天力物業(yè)，我記得曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一句--天力物業(yè)是碧桂園服務(wù)的糧倉(cāng)項(xiàng)目。

??第一，它的人均效能太低了，明明5個(gè)人可以做完的事情，要分到10個(gè)人。第二，天力旗下項(xiàng)目是相對(duì)很集中的，這樣資源整合是容易的，做起來(lái)成本會(huì)降低。第三，沒(méi)有做增值服務(wù)，基本上是0。從0-1對(duì)我們來(lái)說(shuō)很舒服，因?yàn)槭且黄幣兀瑳](méi)有開墾，只需要培訓(xùn)一下員工，配套政策，給予獎(jiǎng)勵(lì)，提出考核。

??因此，結(jié)論就是符合我們的要求，可以實(shí)現(xiàn)盈利，盈利可能超出收購(gòu)對(duì)價(jià)的PE。一般來(lái)說(shuō)，我們收購(gòu)是10倍PE，希望最后拿回來(lái)以后最多5倍PE。

??除前期要做好評(píng)估外，后期也有其他空間提升，包括提高勞動(dòng)效率、勞動(dòng)效能，以及增強(qiáng)增值服務(wù)所帶來(lái)的利潤(rùn)等。

??觀點(diǎn)新媒體：之前您提到過(guò)碧桂園服務(wù)今年會(huì)做平臺(tái)化管理，整合并購(gòu)資源，并且提到會(huì)在2023年完成整合，現(xiàn)在過(guò)了半年，進(jìn)度如何？

??李長(zhǎng)江：這個(gè)工作非常重要，我們希望未來(lái)組織架構(gòu)是總部、區(qū)域、項(xiàng)目群，現(xiàn)在是總部、區(qū)域、項(xiàng)目。

??確實(shí)我們也到了必須要整整合的時(shí)候，因?yàn)閮?nèi)部管理挑戰(zhàn)越來(lái)越大。

??舉一個(gè)例子，比如在一個(gè)省里面，可能這里有碧桂園服務(wù)自身的團(tuán)隊(duì)、開萬(wàn)的團(tuán)隊(duì)、天力的團(tuán)隊(duì)，也有嘉寶的團(tuán)隊(duì)。如果出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目要招投標(biāo)，結(jié)果幾家團(tuán)隊(duì)蜂擁而至，都代表碧桂園服務(wù)。這就出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，我沒(méi)辦法偏愛(ài)，是不是？最后就要有折中的辦法--誰(shuí)去的早，誰(shuí)的方案更完善，誰(shuí)就領(lǐng)先。

??第二個(gè)，管理的角度，由于是幾家公司在同一個(gè)地區(qū)，提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，容易對(duì)品牌產(chǎn)生影響，這種影響可能是正面的，也可能是負(fù)面的。

??第三個(gè)，內(nèi)部考核業(yè)績(jī)確認(rèn)的時(shí)候也是，因?yàn)榇蠹叶荚谝粋€(gè)集團(tuán)，憑什么你的指標(biāo)比我要低一些，而我要比它還高，為什么？大家都知道，企業(yè)內(nèi)部管理跟指標(biāo)不是絕對(duì)完全的科學(xué)，不是絕對(duì)的公平，最后容易引起內(nèi)部管理失序，產(chǎn)生矛盾。

??基于這些，我們要對(duì)組織進(jìn)行改革，并且很快就會(huì)把1.0版改革架構(gòu)討論出來(lái)。毫無(wú)疑問(wèn)，這個(gè)架構(gòu)是有利于公司、有利于團(tuán)隊(duì)、有利于服務(wù)、有利于業(yè)主的。這不是整合，這是組織調(diào)整。

??推進(jìn)這個(gè)是不容易的，這些公司過(guò)去考核指標(biāo)不一樣，這塊是組織變革必須考慮的，所以是一個(gè)很大的工程。我們分步驟走，第一步做什么，第二步做什么，第三步做什么。但最終在2023年要完成全集團(tuán)的組織調(diào)整。

??也就是說(shuō)，今年可能完成40%，明年可能完成剩下的60%，原因是什么？是我們跟有些公司還處在對(duì)賭期，涉及到原股東跟我們之間的對(duì)賭業(yè)績(jī)處理，如果強(qiáng)勢(shì)整頓以后，達(dá)不成，就要遵守約定。

??再一個(gè)，員工的工資待遇也要進(jìn)行改革，要真正有別于現(xiàn)在的模式，真正讓團(tuán)隊(duì)任何收入都來(lái)自于在市場(chǎng)上的業(yè)績(jī)，這就可以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)、程序的一致性。

??觀點(diǎn)新媒體：今年對(duì)于整個(gè)團(tuán)隊(duì)的考核都提了很多新要求，推進(jìn)有困難嗎？

??李長(zhǎng)江：嚴(yán)格來(lái)講是從春節(jié)結(jié)束以后，全力以赴抓三繳一流，三繳是預(yù)繳、收繳和追繳，一流是現(xiàn)金流。

??此前，如果物業(yè)費(fèi)、城市服務(wù)、增值服務(wù)，開發(fā)商欠款等全部加在一起，應(yīng)收款將近百億，我們通過(guò)這半年的落實(shí)責(zé)任、落實(shí)考核，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的積極性很高，執(zhí)行力很強(qiáng)。截至6月30日，對(duì)2021年及以前的欠費(fèi)，追回比例很大，效果非常理想。

??觀點(diǎn)新媒體：2021年碧桂園在本地生活方面的業(yè)務(wù)做了很多鞏固，增加了很多條業(yè)務(wù)線，哪些是重點(diǎn)布局的賽道？

??李長(zhǎng)江：先談一下本地生活，去年以來(lái)，我們有一個(gè)“樓下”的品牌，幫你到樓下去買水，買牛奶，幫你到樓下去請(qǐng)阿姨，搞家政，幫你到樓下去洗衣服、干洗。

??樓下現(xiàn)在做得很好，但門店還不多，應(yīng)該還不到2000家，我們的目標(biāo)是明年到7000。

??家政，保姆，綠化養(yǎng)護(hù)，清潔，現(xiàn)在已經(jīng)成為產(chǎn)品系列中非常穩(wěn)定的業(yè)務(wù)了?，F(xiàn)在布局是布局未來(lái)，如果明年一個(gè)店賺10萬(wàn)塊錢，7000個(gè)店就是幾個(gè)億。因此，這個(gè)是緊緊圍繞社區(qū)開展工作的，不會(huì)偏離。

??觀點(diǎn)新媒體：租售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面呢？

??李長(zhǎng)江：無(wú)可否認(rèn)，租售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是跟房地產(chǎn)市場(chǎng)、跟二手房市場(chǎng)掛鉤，所以受房地產(chǎn)形勢(shì)的影響，租售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)跟過(guò)去想象相比是有差距的。

??但是我們及時(shí)調(diào)整了業(yè)務(wù)，首先還是堅(jiān)持做二手業(yè)務(wù)，去年有幾千萬(wàn)凈利潤(rùn)，今年同去年相比應(yīng)該是維持，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，主要困難在于大家都不買房了，這跟開發(fā)商遇到的問(wèn)題是一樣的。

??我說(shuō)的業(yè)務(wù)調(diào)整是指我們對(duì)存量做一些增量，比如車位銷售，去掙一點(diǎn)傭金，這樣才能實(shí)現(xiàn)同往常相比持平或者略有增長(zhǎng)。

??觀點(diǎn)新媒體：城市服務(wù)有沒(méi)有感到同樣的落差，去年全年城市服務(wù)毛利率挺低的？

??李長(zhǎng)江：我原來(lái)在形容城市服務(wù)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)打了一個(gè)比方，城市服務(wù)好象就是天上的月亮，圓盤掛在那里，看得見(jiàn)，但摸不著。但是我們?nèi)ツ甑浇衲暌詠?lái)城市服務(wù)項(xiàng)目非常多，一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目不停的簽。毛利率不高，為什么還去做？

??第一個(gè)，這是未來(lái)的發(fā)展方向，我不能丟掉這個(gè)業(yè)務(wù)。城市服務(wù)是另外一片藍(lán)海，藍(lán)海里面目前有沒(méi)有魚另說(shuō)。

??第二點(diǎn)，城市服務(wù)的毛利率雖然不高，但是有利潤(rùn)的，只是相對(duì)不高而已。從收入看，絕對(duì)值大。站在整個(gè)公司的角度，毛利率高低并不是評(píng)判城市服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，我們不會(huì)放棄這塊業(yè)務(wù)。

??做企業(yè)一定要明白，當(dāng)盤子大了，給投資者的回報(bào)是怎樣的。

??觀點(diǎn)新媒體：大資管方面有沒(méi)有什么計(jì)劃？

??李長(zhǎng)江：大資管已經(jīng)開始啟動(dòng)了，我們開展的模式有別于過(guò)去的大資管，可能會(huì)跟社會(huì)上有資產(chǎn)的人一起來(lái)做這件事情，最終實(shí)現(xiàn)大家都有所得，具體到時(shí)候能看得到。