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2024樓市下半場開局觀察｜7月供需兩淡，新房價格漲幅收窄，二手房價繼續(xù)下跌

來源：家居百科時間：2024年08月02日 22:11

7月全國新房、二手房價格走勢依然在分化。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，7月全國100個城市新建住宅平均價格為16443元/平方米，環(huán)比上漲0.13%，漲幅較6月收窄0.02個百分點。二手住宅方面，以價換量趨勢延續(xù)，百城二手住宅價格連續(xù)27個月下跌至均價14653元/平方米。

成交規(guī)模方面，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月樓市供需兩淡，重點30城供應(yīng)、成交環(huán)比分別下降25%和30%，同比分別下降18%和13%；絕對量均為年內(nèi)低位（僅略高于年初1—2月），不及二季度月均；前7月成交累計同比降36%，降幅較上月收窄3個百分點。

“低基數(shù)下同比降幅較上半年有所收窄，但市場依然面臨調(diào)整壓力?！敝兄秆芯吭悍治鲋赋觯诵某鞘卸址績r格回落后性價比凸顯，對新房市場造成分流。二手房延續(xù)以價換量態(tài)勢，核心城市二手房成交量環(huán)比小幅下降，同比增幅擴大。

38城新房價格上漲

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年7月，10大樣本城市（北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、武漢、南京、天津和重慶）新建住宅平均價格為30206元/平方米，環(huán)比上漲0.28%。其中，9個城市環(huán)比上漲，僅1個城市環(huán)比下跌。

具體來看，環(huán)比上漲的城市中，上海和北京分別以0.39%和0.36%的漲幅居前兩位，緊隨其后的深圳環(huán)比漲幅0.33%，成都、杭州新建住宅價格環(huán)比漲幅均在0.1%～0.2%。

來源：中指研究院

唯一一個環(huán)比下跌城市是重慶（主城區(qū)），環(huán)比跌幅0.06%?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年大重慶住宅成交628萬平方米，同比下跌32%，整體市場容量收縮，客戶置業(yè)需求減弱。價格方面，2024年上半年成交均價9141元/平方米，受房企對部分項目優(yōu)化優(yōu)惠力度影響，同比下降3%。

7月傳統(tǒng)樓市淡季，房企推盤速度放緩，到訪成交率也在持續(xù)下降，案場以釋放限時專屬優(yōu)惠、工抵房等特惠促銷為主，部分客戶選擇持續(xù)觀望，轉(zhuǎn)化率低位運行。

重慶銳理數(shù)據(jù)顯示，7月重慶40個區(qū)縣房價環(huán)比下跌城市有26個，較6月增加2個，其中渝中區(qū)房價下滑幅度達(dá)12%。

同比來看，10大城市中，成都、上海、杭州、南京、北京等9個城市新房價格同比上漲，深圳是唯一一個下跌的城市，同比下跌0.67%。盡管在過去的7月份，深圳新房市場誕生了年內(nèi)第一個“日光盤”海德園，備案均價約12.85萬元/平方米、單套總價超千萬元。不過，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，該樓盤的熱銷更多的還是因為優(yōu)質(zhì)學(xué)位、便利交通，以及新盤限價帶來的一二手房價格倒掛空間，并非深圳新房市場的普遍現(xiàn)象。

整體來看，深圳新房市場依舊處于低位復(fù)蘇狀態(tài)。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，深圳7月一手住宅累計網(wǎng)簽2481套，環(huán)比6月的2927套下降15%，同比下降7%。與此同時，自2023年12月起，深圳一手住宅去化邁入20個月，此后持續(xù)走高，截至2024年6月達(dá)到24.8個月。

去化周期延長，新房市場交易活躍度不及預(yù)期，但供應(yīng)量仍持續(xù)增長。深圳市住建局公示信息顯示，三季度僅住宅就將新增1491240.99平方米、14955套，較二季度新增7000余套。

美聯(lián)物業(yè)代理的新房銷售數(shù)據(jù)顯示，今年深圳新房價格穩(wěn)中有跌，銷售情況較好的維持去年以來的折扣，銷售情況較差的還會適當(dāng)增加折扣，預(yù)計本年度一手住宅價格整體呈現(xiàn)下行態(tài)勢。

此外，7月百城新建住宅平均價格為16443元/平方米，環(huán)比上漲0.13%，同比上漲1.64%。其中環(huán)比上漲城市個數(shù)為38個，較上月減少1個；環(huán)比下跌的城市個數(shù)為39個，較上月增加4個；23個城市價格持平。

“百城新房價格受部分城市改善項目入市影響，環(huán)比上漲0.13%，但漲幅繼續(xù)收窄。”中指研究院分析表示，隨著政策支持進(jìn)一步落地見效，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)，同時下半年在高基數(shù)影響減弱下，全國新房銷售同比降幅預(yù)計有所收窄。

二手房價連跌27個月

不同于新房價格的上漲，7月二手房價格繼續(xù)下探。

數(shù)據(jù)顯示，7月全國100個城市二手住宅平均價格為14653元/平方米，環(huán)比下跌0.74%，已連跌27個月。從漲跌城市個數(shù)看，100個城市二手住宅價格環(huán)比均下跌，其中常州、蕪湖等16個城市環(huán)比跌幅超1%（含），常州達(dá)到了1.55%；同比來看，百城二手住宅平均價格較去年同期下跌6.58%。

分城市等級來看，諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測顯示，7月一線城市市場均價為55593元/平方米，環(huán)比下降0.5%，同比下跌5.74%；二線城市市場均價為17071元/平方米，環(huán)比下跌0.84%，同比下跌8.63%；三四線城市市場均價為9140元/平方米，同比、環(huán)比分別下跌5.27%、0.44%。

“今年以來一二線城市價格環(huán)比跌幅水平基本都在三四線之下，明顯不同于前兩年?！敝T葛找房研究中心分析指出，這一變化或與今年核心一二線城市政策松動頻次及力度增加有關(guān)，業(yè)主推盤信心增加，房源供應(yīng)量上升，降價跑量也更為明顯；三四線城市則因本身限制性政策較少或政策大范圍放松更早，房價能夠迅速適應(yīng)市場新狀態(tài)，因此下行幅度相對較小。

來源：中指研究院

不過，二手房成交保持一定活躍度。

以北京為例，北京住建委官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房網(wǎng)簽量為15575套，環(huán)比6月的14987套增長3.92%；相比去年7月9718套的網(wǎng)簽量，今年7月同比大幅增長了60.27%。

隨著成交量的持續(xù)增加，市場供求關(guān)系正在發(fā)生一些轉(zhuǎn)變。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，7月北京二手房（麥田覆蓋樓盤）成交均價止跌企穩(wěn)。議價空間方面，7月成交房源議價空間和6月相比收窄0.35個百分點，二手房議價空間時隔半年首次收窄，表明新政后業(yè)主預(yù)期有所提升，讓價意愿有所下降。

麥田房產(chǎn)方面表示，近兩個月二手房成交回暖，優(yōu)質(zhì)房源加速去化，7月北京二手房掛牌總量不斷下降，市場供需矛盾有所緩解。但庫存結(jié)構(gòu)中，樓齡20年以上的老房子、90平方米以下小戶型占比仍約6成，剛需房源去化仍存一定壓力，當(dāng)下北京二手房仍呈現(xiàn)出買方市場特征。

不僅是北京，深圳同樣如此。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計，截至7月30日，深圳全市二手房過戶4504套，創(chuàng)下近39個月新高；二手房錄得量5223套，已接近6月的5309套。這也是今年以來，深圳二手房交易量第三個月（3月和6月）突破5000套水平。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)也顯示，2024年7月（統(tǒng)計周期6月26日至7月25日）廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)和面積為10034宗和101.24萬平方米，環(huán)比雖然分別下降4.04%和4.42%，但依然處于2021年5月以來的較高水平。

“近期房地產(chǎn)市場政策環(huán)境持續(xù)優(yōu)化，為房地產(chǎn)市場注入信心，相關(guān)政策有望加快落地，積極變化也或先將體現(xiàn)在成交端?！敝T葛找房研究中心分析指出，但價格趨勢的好轉(zhuǎn)有賴于市場供求關(guān)系的明顯改善，當(dāng)前二手房掛牌量仍然處于較高位，預(yù)計短期內(nèi)以價換量行情仍將延續(xù)。

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